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您好,总的来说,除非排名靠前的知名地产商融资稍微比一般的地产企业好一点,其他类型房产企业融资通道基本上闭上,这是客观事实。我给出如下2种融资方式及需要注意的财税要点,仅供参考:
1)能否该商业地产的股权质押方式,但是需要寻找适当的融资主体(金融机构一般情况下不会将房地产企业直接作为借款主体,需要房地产企业曲线救国去另寻新的借款主体,这一点又面临需要房地产企业和该借款主体再签订《借款合同》,将从金融机构贷款转入到房地产企业,此种情况下新的借款主体存在金融贷款服务,由房地产企业支付利息给该新的借款主体,新的贷款主体开具发票给房地产企业,存在利息方面增值税的重复纳税问题,从而堆积了企业的融资成本)
2)商业地产公司持有的物业对外抵押,抵押方式融资贷款的前提,需要将抵押物登记在商业地产公司的名下,金融机构通常提供的“展业通”或“经营性物业贷款”,对于这种情况下,这些物业都需要办理产证到开发公司的名下,将来面临土地增值税清算和所得税处理需:这样的情况下,面临如下涉税事项,请予以注意:
【政策依据1】-所得税 国税发[2009]31号
第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不得在税前扣除折旧费用。
【政策依据2】-土地增值税
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
参考文件:《房地产开发企业土地增值税清算管理》(国税发【2006】187号)第三条。
【政策依据3】土地增值税
财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字[1995]048号)规定:七、关于新建房与旧房的界定问题。
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
【实操要点】公司将使用时间超过12个月的商品门面房再次对外销售,应按转让旧房及建筑物的规定来计算其增值额,不允许加计扣除20%。
第一种情况,直接按照90元确认收入(及增值税)即可。
第二种情况,若当场抵现(即实收90元),则直接按照90元确认收入(及增值税);若用于之后抵现,则对于收款100元,确认收入90元(及增值税),另外10元作为预收账款。
先给您列一下《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条 除国务院财政、税务主管部门另有规定外,固定资产计算折旧的最低年限如下:
(一)房屋、建筑物,为20年;
(二)飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备,为10年;
(三)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等,为5年;
(四)飞机、火车、轮船以外的运输工具,为4年;
(五)电子设备,为3年。
很明显,企业所得税范畴下,没有“构筑物”这个概念,是将其并入“建筑物”这个里面的(有的人喜欢“抬杠”,但其实抬杠之人自己也知道只是“抬杠”而已)。
借:银行存款
贷:主营业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
借:销售费用
贷:银行存款
按照“财税〔2016〕36号”文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》相关定义,销售无形资产,是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产,是指不具实物形态,但能带来经济利益的资产,包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。
其他权益性无形资产,包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。
如上所述,若因整体转让子公司经营权(而非单独某项或者多项资产出租)而收取款项,则属于上述“销售无形资产——销售其他权益性无形资产”。
个人理解,仅供参考;您也可直接与主管税务机关沟通一下。
1. 如果在当地开展经营活动,必须申请营业执照并进行税务登记。
2. 如果是直营店而非加盟店,一般需要成立分公司进行处理,加盟店则可成立个体工商户或个人独资企业等多种形式,企业所得税可以选择汇总缴纳申报也可选择在当地独立申报,前者居多。增值税如果由总公司统一收款、开票,则与客户的签约主体应为总公司,各分公司可申请为小规模纳税人,仅做推广市场工作,货物统一由总公司调配。
一、既然调错2019年度,现在修改,也是修改2019年度。
二、既然乃是调错、修改,则将原先调整之处,现在再以负数填写一次,最能反映这种修改过程和实际情况。
个人理解,仅供参考;您也可直接与主管税务机关沟通一下。
关于这个业务,我改一下描述,即可使您明白其实质。
即:顾客交来2元钱,您公司预收此款,并给其一张收条,收条上标注,可以提走一款名为“5牌”(或者“5”型号之类,总之,所谓“5块钱”,不要当真,只是个“所谓”而已)的商品。
一、收款
借:库存现金 2
贷:预收账款 2
二、提货
借:预收账款 2
贷:主营业务收入 1.77
应交税费——应交增值税(销项税额)0.23
开票即如上述分录。票面金额1.77元,税额0.23元。
您好,根据国税发[2003]89号 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知
一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题
鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
(四)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
贵公司房产税应按照上述文件处理。
可以。
这没有税法依据,因为不需要税法依据,因为这不是税法管辖范围。
对于税法来讲,上述情形,需要视同收取利息,在企业所得税进行纳税调整。政策依据可见企业所得税法《特别纳税调整》一章。
根据《财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知》(财会〔2016〕22号)二、(七)4.减免增值税的账务处理。对于当期直接减免的增值税,借记“应交税金——应交增值税(减免税款)”科目,贷记损益类相关科目。
您好,首先投资收益有很多种,从会计角度来说包括金融资产相关投资收益,股权投资的投资收益等。根据企业所得税法第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入,为收入总额。包括:
(一)销售货物收入;
(二)提供劳务收入;
(三)转让财产收入;
(四)股息、红利等权益性投资收益;
(五)利息收入;
(六)租金收入;
(七)特许权使用费收入;
(八)接受捐赠收入;
(九)其他收入。
故一般意义上的投资收益是需要并入所得税应税收入计算缴纳企业所得税的。
但,部分特殊的投资收益有相应的减免政策,比如企业所得税法规定的第二十六条 企业的下列收入为免税收入:
(一)国债利息收入;
(二)符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益;
(三)在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益;
(四)符合条件的非营利组织的收入,另外还有持有上市公司1年以上收到的股息红利等。
但贵公司咨询的购买银行保本类理财的投资收益没有对应的所得税减免政策,属于应税收入。需要并入所得税应税收入计算缴纳企业所得税。
对于政府研发补助,首先需要区分是否属于不征税收入,以及企业是否选择按照不征税收入处理
根据财税[2011]70号 财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知
一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除:
(一)企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;
(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;
(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
二、根据实施条例第二十八条的规定,上述不征税收入用于支出所形成的费用,不得在计算应纳税所得额时扣除;用于支出所形成的资产,其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
三、企业将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后,在5年(60个月)内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分,应计入取得该资金第六年的应税收入总额;计入应税收入总额的财政性资金发生的支出,允许在计算应纳税所得额时扣除。
贵公司需要根据上述政策识别贵公司相关事项。,如符合上述政策的条件可以作为不征税收入,但不征税收入用于支出所形成的研发费用,不得在计算应纳税所得额时扣除,也不得加计扣除;反之征税收入用于支出所形成的研发费用,在计算应纳税所得额时可以扣除,也可以加计扣除。