共1个回答

• 

  问答板块小编 2017-06-27 09:06

  小编传话：

  
  

  营改增后，个人出租房屋，属于销售租赁服务，根据相关规定，需要到主管地方税务机关代开增值税普通发票或专用发票，代开发票时，地方税务机关会附征相应税款。

  增值税：如果是住房，可采用简易计税方法，减按不含税收入的1.5%征收增值税，应纳增值税额=全部租金收入/(1+5%)*1.5%；如果不是住房，而是商业用房，则按不含税收入的5%征收增值税，应纳增值税额=全部租金收入/(1+5%)*5%。

   个人出租房屋，月销售额不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策，如果采取一次收收取租金或预收款形式出租不动产，取得（预收）的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊。分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。如果代开的是增值税专用发票，则不享受上述免税待遇。

  房产税：个人出租房屋满足小微企业增值税优惠条件，开具增值税普通发票免征增值税的，其从租计征房产税计税依据，为实际收到的全部租金，不扣减增值税额，无需折算不含增值税租金收入。满足小微企业增值税优惠条件，但是开具增值税专用发票的（全部或部分）不享受免征增值税优惠的，其缴纳的增值税额在计算房产税时，从租金收入中扣减。从租计征房产税计税依据＝实际全部租金收入－开具增值税专用发票缴纳的增值税额。

  城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的增值税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

  个人所得税：计算方法是，按不含增值税的财产租赁所得（如属于满足小微企业增值税优惠条件免征增值税的，按全额），每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，同时还允许准予扣除能够提供有效、合法凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止），计算出的余额为应纳税所得额，税率是20%，个人出租住房取得的所得暂减按10%税率征收个人所得税。有的地区，地方税务机关在代开发票时，按不含税销售额的一定比例附征个人所得税，如2.5%等（相当于核定）。有的地区是按10%或20%，全面营改增后，后种情况居多。

  印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。个人出租住房的，免征印花税。

  城镇土地使用税：根据房屋所处地段和当地的规定，按面积计算应缴纳的城镇土地使用税。计算公式：应纳税税额=面积*单位面积税额。个人出租住房的，免城镇土地使用税。

  依据：《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕639号)，《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）。相关税种的税法、条例或实施细则（不一一例举）。