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房地产计算增值额原则
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发〔2006〕187号)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。也即先区分项目,如果项目中还有不同类型,计算土地增值税时以类型作为清算单位,显然商铺与住宅属于不同类型,至于车库,因各省级地方税务局规定而异,有的将其单独作为非普通住宅,有的将车库按住宅与商铺的建筑面积分摊计入住宅或商铺中,因此需要关注各省地方税务局的相应规定,
财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字〔1995〕048号)细则所称的“赠与”是指如下情况:
(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属开承担直接赡养义务人的。
(二)房产所有、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
因此不属于上述情形的赠与在土地增值税上作为视同销售处理。
出租不属于土地增值税的征收范围,因此出租收入与相应成本不纳入土地增值税计算。
可以的,经营租赁这个税收编码选择正确,星号后边可以根据实际情况书写。
根据《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南六、土地使用权的处理:
自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。
您的情形,乃是“建造厂房”,土地使用权仍然应当单独摊销。
个人理解,仅供参考。
发生增值税应税行为就需要缴纳增值税,虽然没有明确土地做价投资属于视同销售行为,但可以理解为发生了土地权属转移,取得了经济对价,这个对价不是现金,而是另一个公司的股权,所以不是视同销售,是本来就已经实现了销售,所以土地做价出资需要缴纳增值税。
根据国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)规定:
第六条第一款 对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。
根据上述规定,计算土地增值税时允许扣除项目不包含您说的平整土地费用。
土地增值税收入为不含税收入,扣除土地成本是含税价也就是缴纳的土地出让金金额。