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  时老师 铂略答疑讲师 2017-08-31 22:56

  房地产项目已经拿到预售许可证超过3年，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

  政策依据：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 国税发〔2006〕187号

  二、土地增值税的清算条件

  （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
  2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
  

  企业在土地增值税清算时实际发生的但未取得相关合法凭据的扣除项目支出,是否可以扣除？

  政策依据：

  《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定：“审核扣除项目是否符合下列要求：
  （一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 国税发〔2006〕187号

  四、土地增值税的扣除项目
  （一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

  目前有效文件，对于房地产开发企业在清算完毕后取得扣除项目合法凭证土地增值税事项，国家税务总局没有明确文件规定可以补充扣除。

  但依据：

  《中华人民共和国税收征管法》第五十一条规定：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。”

  《国家税务总局关于纳税人权利与义务的公告》（国家税务总局公告2009年第1号）

  七、申请退还多缴税款权。对您超过应纳税额缴纳的税款，我们发现后，将自发现之日起10日内办理退还手续；如您自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向我们要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息。我们将自接到您退还申请之日起30日内查实并办理退还手续，涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

  地方规定：

  《关于印发〈青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法〉的通知》（青地税发[2008]100号）第三十四条规定：主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续：（一）已清算完毕的开发项目又发生成本、费用的；（二）纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；（三）主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。

  　　《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）第九条关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题明确：纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。
  建议：

  1、尽快与建设方联系，进行工程结算取得发票；

  2、与当地主管税务机关沟通，是否可以参照青岛市、湖北省地方税务局规定，在项目清算后取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的，经主管税务机关审核属实的，补充和完善项目清算结论办理抵税或退税。
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  铂略会员17357355 2017-09-12 11:48

   问题：企业所得税的税收筹化
  描述：我公司第一次投资子公司（以下简称上市公司）（子公司于2010年3月26日成功上市）的股权是以我公司的2004年持有的部分土地使用权及土地上的建筑物，生产相关的机器设备及存货，生产配件相关的所有资产、负债出资，按照评估净值1880万元按1:1的折股比例折合为公司股份1880万股。第二次2008年11月我公司受让别的公司持有上市公司股权325万股，金额为1260.87万元。截止2013年11月底，我公司账上挂的长期投资——成本（上市公司）2205股——1880+325。长期投资——损溢935.87万元（1260.87-325）。
  因我公司于2013年11月在大宗交易市场出售上市公司的股票218.4万元。请问出售其218.4万元的成本怎么计算可以减少企业所得税？