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  时老师 铂略答疑讲师 2017-09-07 14:48

  【解答】不同形式的土地出让金返还，财税处理不同。例如返还款作为奖励款、用于配套设施建设、用于拆迁户补偿、用于建公益设施等等。不知道您公司是那种情况？

  账务处理：房地产开发企业收到的土地出让金返还款或政府给予的奖励款，是计入当期损益还是确认为递延收益，应看此项返还款与资产还是收益相关。按上述规定，最终计入当期损益（营业外收入），而不是冲减“开发成本”。

  【政策依据】

  　《企业会计准则16号—政府补助》

  第七条 与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

  第八条 与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：

  （一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。

  （二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

  企业所得税：首先要判断政府土地出让金返还是否属于免税收入，房地产企业取得的政府返还款一般只是政府为招商引资或变相的协议出让的一种策略，很难符合免税收入，因此土地返还款应当计算缴纳企业所得税。

  【政策依据】《企业所得税法》

  土地增值税：纳税人取得的返还土地出让金或与土地出让相关的奖励款应冲减取得土地使用权支付的金额。税收征管遵循实际发生原则，这里的支付的地价款，应为实际支付的价款，即土地增值税清算时的土地成本应该是扣除政府返还款之后的土地实际价款。

  【政策依据】《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  政府返还土地款或奖励款，冲减土地成本，在各地税务机关具体文件解释中多有明确规定。如：辽宁省大连市地方税务局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）规定：凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。再如：青岛地方税务局《青岛市土地增值税清算管理办法》（青地税发〔2008〕100号）第二十二条规定：对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。