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  时老师 铂略答疑讲师 2017-09-27 19:55

  【解答】您好！您描述的问题“项目内红线外”的概念不清。关于“售楼处”即营销设施有三种情况，涉税处理也不同，提供给您做参考，希望对你有帮助。

  企业所得税：

  第一种项目小区主体之内的售楼部

  《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》国税发[2009]31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

  所以，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。出售时按照销售开发产品进行税务处理。   

  第二种项目小区内主体外的售楼部

  　  对于项目小区之内主体之外的售楼部、样板间等营销设施一般不可以直接计入开发间接费用核算，而是根据国税发［2009］31号文件规定判断处理。

  　　利用在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

  　　（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

  　　（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

  第三种项目小区之外的售楼部

  项目小区之外的营销设施，税法没有相关规定，但根据发生费用的用途判断应该属于项目销售环节产生的费用，无论税务处理还是会计处理都应当计入营业费用或销售费用处理。

  土地增值税：

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。

  【政策依据】

  国家税务总局  关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
  国税发[2009]31号   第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：
  （六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
  
  

  仅供参考，具体操作请咨询当地税务机关。