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  富老师 国家税务总局所得税专家库成员 2017-10-11 22:30

  一、先租后售

  根据贵公司提供的资料“假如此商铺价值100万，地产公司与承租方先签合同三年，租金5万每年，共15万，购房者应交房款100万，现只交85万就可以了，网签合同也是85万”。

  （一）房地产企业将开发产品“先租后售”业务，税收上分解为“不动产经营租赁服务”和“销售不动产”。一是贵公司收取的15万元租金，税收上按“不动产经营租赁服务”处理，涉及缴纳增值税及附加税费、印花税、房产税、企业所得税。根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第16号规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。因此，贵公司收取的15万元租金按5%征收率或11%税率给承租方开具增值税发票。二是收取85万元房款，税收上按“销售不动产”处理，涉及缴纳增值税及附加税费、土地增值税、印花税、房产税、企业所得税。根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号 第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。因此，贵公司收取的85万元房款，按11%税率或5%征收率给客户（购买方）开具增值税发票。

  （二）“先租后售”个人涉及缴纳印花税、契税。

  （三）存在风险。一是合同上租售不分风险；二是未按税收政策纳税风险。

  二、售后返租业务

  （一）根据贵公司提供的资料“对已售的商铺，成立专门的招商管理公司负责招租，给业主每个8%的回报率，但招商公司可能只收回5%的租金，另外的3%前期由地产公司负责补贴已购商铺的业主”。涉及房地产公司销售不动产、业主将商铺租给招商管理公司、招商管理公司再将商铺转租、房地产公司补贴已购商铺的业主四项业务。一是房地产公司销售不动产（商铺）涉及缴纳增值税及附加税费、土地增值税、印花税、房产税、企业所得税，房地产公司按11%税率或5%征收率给客户（购买方）开具增值税发票。业主涉及缴纳印花税、契税。二是业主将商铺租给招商管理公司，业主涉及缴纳增值税及附加税费、房产税、印花税、个人所得税。招商管理公司涉及缴纳印花税。业主到税务机关给招商管理公司开具增值税发票。三是招商管理公司再将商铺转租业务。国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函税总纳便函[2016]71号规定，一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。因此，招商管理公司再将商铺转租业务涉及缴纳增值税及附加税费、印花税、企业所得税。招商管理公司收入租金给承租人开具增值税发票。四是房地产公司补贴已购商铺的业主3%业务。房地产公司已完成商铺销售业务，已不是上述返租业务的法律和税收主体，因此，房地产公司补贴已购商铺的业主3%业务，属于无偿捐赠业务，不能开具发票。

  （二）房地产公司补贴已购商铺的业主3%业务，属于无偿捐赠业务，其支出不能税前扣除。

  三、综合上述政策及分析，从税收角度，专家建议采取“先租后售”模式。