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  富老师 国家税务总局所得税专家库成员 2017-10-20 08:29

  一、根据财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知 财综〔2006〕68号 第十条　任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入；也不得违反规定通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由国有土地使用权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等。因此，现行政策禁止土地出让金减免和返还。贵公司取得土地出让金返回款，应按政府补助款项处理。根据贵公司提供的资料“将这块土地出让收入的85%作为城改用地征收及拆迁安置成本返还开发企业，所以，我司收到了返还的85%的款项，这其中我司与城中村签有项目竣工后（3年后）无偿补偿5万平米的住宅和8万平米的商业给村民，除此之外每年还付2000万的拆迁补偿费”，所以，公司取得的上述款项属于有专项用途的政府补助款。

  二、问题

  （一）这样性质的返还款房产公司收到后如何做帐？如何纳税？纳哪几种税？

  公司取得的上述款项属于有专项用途的政府补助款，会计上首先计入“递延收益”科目，待发生支出时，将递延收益转入“营业外收入”科目；取得“返还款”只涉及企业所得税。根据财政部 国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》财税[2011]70号 　一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

  　　（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

  　　（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

  　　（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。因此，如果企业取得返还收入符合上述政策的，企业所得税作为不征税收入，否则，按规定缴纳企业所得税。

  （二）给村里补偿的住宅和商业按什么单价（用返还回来的款除以相应的补偿面积还是按照市场价格）开具发票确定合同金额（要办房产证）？涉及哪些税种？

  给村里补偿的住宅和商业应按同类同期商品房市场价开具发票，涉及缴纳增值税及附加税费、土地增值税、印花税、企业所得税。