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  李老师 铂略答疑讲师 2018-01-02 16:19

  此保证金属于价外费用，随租金一起收取时缴纳增值税，退回时应当从当期销售额中扣减。

  根据财税〔2016〕36号文件关于价外费用的规定：价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

  （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

  （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

  第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（注：财税〔2017〕58号将此条规定修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”）

  企业对外出租房屋收取的需要在退租时返还的押金或保证金，应视为价外费用，于收取时按纳税义务发生时间的规定缴纳增值税，而不是等到租户违约没收租金时才作为价外费用缴纳增值税。如果退还，根据财税〔2016〕36号附件一第三十二条规定处理，纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。以及第三十六条规定，纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。