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  王老师 20年+国际税收实战专家 2015-12-22 16:00

  答：（一）第一种销售方式：因为地下部分无产权，故实际上房地产开发企业是无权利作为赠送处理的，地下部分的开发成本已经由其他可售面积承担，在销售地上面积的同时其收入中其实隐含着地下的无产权部分的收入。因此第一种方式赠送面积不涉及税收问题，就只要把有产权部分进行税收处理即可，需要按照实际收到的价款来确认收入，缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、印花税。

  第二种方式是不可行的。可售面积就是200平方米，就只能开具200平方米的销售发票，不能开具300平方的发票，否则和测绘面积和备案的房产面积有冲突，对于办理个人产权和缴纳业主缴纳契税都是存在问题的。

  （二）第一种方式：属于典型的买一赠一行为，应该按照总价值分配计入地上和地下的收入，参考文件是国税函[2008]875号。在所得税上实际按照总的收入确认收入总额即可。营业税和土地增值税都可以按照实际收到的价款来确认收入缴纳税费，印花税也是同样的。

  此种处理方式在税收法理上按照上述方法进行操作是没有风险的，但是需要考虑到地方税务部门对税法的理解和征管实践，很可能被一些地方税务部门认定为视同销售(增值税,土地增值税,企业所得税)，因此有很大的风险。

  第二种方式是可取的，按照实际面积来做处理，但是总价格是不变的，比如原来地上部分售价200万，地下赠送。现在可这样操作，总面积三百平米，按照比例来划分地上和地下的价值，总价还是200万，这样操作是风险最低的。