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租地换房
匿名用户
提问于 2018-03-21 15:17
【解答】您好！一、我们可以将此业务分拆一下：
第一步，A企业将土地租给B企业，三年后一次支付租金。
第二步，三年后，B企业向A企业支付租金。好的，此笔租赁完成。紧接着……
第三步，A企业用这笔租金购买B企业的厂房。（厂房是B企业盖的，自然属于B企业。）
这样我们可以清楚地看到，A企业确实是在三年后（即2017年末）取得该房屋的；很明显，之前是B企业在用（出租）。
既然是在营改增之后取得，则不能按照简易计税方法开票、计税。根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）第三条（二）：一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
二、此业务的实质是：A企业以三年地租的代价，取得了一项固定资产（厂房）。
每年租金分录
借：应收账款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
三年后收回厂房
借：固定资产
贷：应收账款
我们先来看两个规定。
《中华人民共和国企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2018年第28号）第四条：税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。
也就是说，如您所述，“用名义股东注册”、“不想跟公司签订劳动合同”，那么，他的上述差旅费用若要列支、扣除于公司，就需要证明这些支出是用于公司的。至于如何证明，这个并无明确规定，也无直接列举；总之就是结果导向，能证明即可。
如上所述，既然“转租给游乐园”，则可以据此事实开具土地租赁发票。按照“财税〔2016〕47号”规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。而“国家税务总局公告2016年第16号”规定，小规模纳税人出租不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。
因此，上述情形应当按照5%征收率开票、计税。
损失赔偿并非销售行为，不能开具发票。
根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定，本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。
个人理解，仅供参考；您也可直接与主管税务机关沟通一下。
