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出售其不动产
匿名用户
提问于 2016-03-10 17:41
1《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
《国家税务总局关于印发营业税税目注释(试行稿)的通知》（国税发〔1993〕149号）规定：在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
参考《湖北省地方税务局关于房地产税收政策有关问题的批复》（鄂地税函〔2005〕141号）规定：《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》 （财税[2003]16号，以下简称16号文件）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。这里所称销售或转让不动产或土地使用权，是指购置的不动产或受让的土地使用权，对纳税人购买土地、利用自有土地以及其他土地销售开发房地产的行为应全额征收营业税。
综上贵司销售已经过改扩建的房产原则上不应当适用差额纳税的政策，因为贵司已经对购置不动产进行了改扩建行为，应当全额申报缴纳营业税。不过贵司如果属于日常修理性质的，即会计上并未增加固定资产原值后重新计提折旧的，建议和主管税务机关沟通后看是否适用差额征税政策。
2、销售不动产营改增政策尚未落地，建议关注近期出台政策，结合前期营改增实践经验，营改增可能设立一段过渡期，即营改增项目的销项税额只抵扣营改增项目的进项税额。
3、贵司销售不动产应以这栋房子为征税对象，按旧房土地增值税来处理，即该旧房相应的收入减去扣除项目后计算土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。
参考《江苏省财政厅、江苏省地方税务局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税〔2011〕36号）对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5%.并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（苏地税发[2011]53号）文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。
因此建议贵司依据取得评估价格（税务机关认同）、发票价格、核定政策来分析具体税负作出决择,优先级依次为评估价格、提供购房发票、核定征收。也就说有评估价格就按评估价格，没有的话按发票，如果都没有就核定征收。
参考《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：
1、法院判定或裁定的转让价格；
2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；
3、政府物价部门确定的转让价格；
4、经主管税务机关认定的其他合理情形。
《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号）纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第四十九号）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财税字〔1995〕6号）的规定核定其房地产转让价格。
符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：
（一）人民法院判定或裁定的转让价格；
（二）以公开拍卖方式转让房地产的价格；
（三）政府有关部门确定的转让价格；
（四）经主管税务机关认定的其他合理情形。
因此对于价格明显偏低且无正当理由的收入核定，建议参考所属省级地方税务局的规范性文件处理。
如果一套个人购买的公寓，已使用10年，现准备出售，买方也是个人，想咨询一下，现在需要缴纳哪些税种，税率是多少？
我们先来看两个规定。
《中华人民共和国企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2018年第28号）第四条：税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。
也就是说，如您所述，“用名义股东注册”、“不想跟公司签订劳动合同”，那么，他的上述差旅费用若要列支、扣除于公司，就需要证明这些支出是用于公司的。至于如何证明，这个并无明确规定，也无直接列举；总之就是结果导向，能证明即可。
对于这个情况，我谨慎以为恐怕不行。
显然，国内平台并没有为您提供住宿服务（提供的是代理服务，对其收取的代理费开具专用发票则是可以），因此平台给您开具“全额”（住宿服务）专用发票，其实是不对的。
您也可直接与主管税务机关沟通一下。
从上面描述来看，乃是“社保局直接给您公司员工”，而与任职受雇无关，因此个人所得税适用税目应为“劳务报酬所得”。至于代扣代缴义务，建议您公司与社保局沟通一下吧；如果对方未扣，您公司就代扣。
