- 核算与报告
- 内控与合规
- 计划与分析
- 成本与绩效
- 财务BP
- 资本财务
- 税务合规
- 税务筹划
- 跨境税务
数字化转型
- 人际技能
- 职业生涯与发展
- 商业技能
- 全民财务
- 管理者财务思维
- 老板财税
房地产营改增问题
1.
对于4月30日之前确认收入并开具营业税发票,在营改增之后不能为客户换取增值税发票,否则可能面临税收处罚及补税。
首先,营业税纳税义务已发生且已履行完毕。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令540号 )第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
其次,重新开具发票并不是因为发生退货或退款。即使发生退款也应冲减营业收入。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的,应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除
第三,营改增后,文件规定了试点前发生的业务的过渡政策,及何种情况下可开具增值税发票。案例中反映的情况显然不符合相关文件规定。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(十三)试点前发生的业务。2.试点纳税人发生应税行为,在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税,营改增试点后因发生退款减除营业额的,应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号) 第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。——对于已开具增值税普通发票是否申报,是否按免税申报,目前无文件明确。
第四,违规可能面临补缴税款及税收处罚。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(十三)3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为,因税收检查等原因需要补缴税款的,应按照营业税政策规定补缴营业税。《根据中华人民共和国税收征收管理法》相关规定可能面临50%以上五倍以下的罚款。
2.
从上述情况是不能在5月1号之后开具增值税发票。如果按合同规定付款日期为5月1日以后,实际也是在5月1日以后收取;或未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,也未不动产权属变更的,可以开具增值税发票。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号) 附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
3.
4月30日前按国税发[1998]217号文件缴纳营业税没问题。5月1日起实行营改增后,目前无文件明确规定可以差额征收增值税,一般纳税人可取得进项水费、电费、燃(煤)气费等进项,而住宅专项维修资金等归为不征收增值税项目,小规模纳税人则无法抵扣。目前文件未明确,应该还有后续规定。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附:《销售服务、无形资产、不动产注释》物业管理属于“商务辅助服务-企业管理服务-物业管理”
附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》仅规定房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金,属于不征收增值税项目。具体如何操作并无更详细规定。
可以的,经营租赁这个税收编码选择正确,星号后边可以根据实际情况书写。
根据《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南六、土地使用权的处理:
自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。
您的情形,乃是“建造厂房”,土地使用权仍然应当单独摊销。
个人理解,仅供参考。
发生增值税应税行为就需要缴纳增值税,虽然没有明确土地做价投资属于视同销售行为,但可以理解为发生了土地权属转移,取得了经济对价,这个对价不是现金,而是另一个公司的股权,所以不是视同销售,是本来就已经实现了销售,所以土地做价出资需要缴纳增值税。
根据国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)规定:
第六条第一款 对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。
根据上述规定,计算土地增值税时允许扣除项目不包含您说的平整土地费用。
土地增值税收入为不含税收入,扣除土地成本是含税价也就是缴纳的土地出让金金额。