房屋租赁合同普遍存在“免租期”条款，尤其是商业地产的商铺租赁，由于需要装修或者商业环境的培养，在此期间租户没有正式开业，出租方通常会给予一定期限的免租金优惠。对于“免租期”，如何全面正确地进行财税处理，在实务操作中挑战较大，本人试对此进行了全方位的梳理。
       案 例：
       2017年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，第一年为免租期，后面两年每年租金150万元，2018年一次性收取了2年的租金300万。
       出租方A企业的财税处理
       会计处理
       1、出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。
       2、这里会计账务处理上按照直线法在2017年至2018年每年确认100万租金收入。
       税务处理
       1.企业所得税
       《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
       《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
       根据上述规定，如果企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，可以有以下两种处理方法：
       a.按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入；
       b.租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。
       回到案例，我们按照上述两种做法，分别分析如下：  
       （1）按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入。
       a.2017年，企业所得税确认租金收入0元，汇算清缴时应对确认的租金收入进行纳税调减100万元；
       b.2018年，企业所得税确认租金收入300万，汇算清缴时纳税调增200万；
       c.2019年，企业所得税确认租金收入0万，汇算清缴时纳税调减100万。
       （2）租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。
       a. 2017年，企业所得税确认租金收入100元，汇算清缴时应对确认的租金收入进行纳税调整0元；
       b.2018年，企业所得税确认租金收入100万，汇算清缴时纳税调整0元；
       c.2019年，企业所得税确认租金收入100万，汇算清缴时纳税调整0元。
       2.增值税
       国家税务总局公告2016年第86号《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
       财税〔2016〕36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
       根据上述增值税的相关规定，增值税的处理如下：
       a.2017年，增值税租金收入为0；
       b.2018年，增值税租金收入为300万；
       c.2019年，增值税租金收入为0。
       3.房产税
       《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
       为此，“免租期”内有A企业按照房产原值缴纳房产税。
       承租方B企业的财税处理
       会计处理
       承租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认费用；
       这里会计账务处理上假设按照直线法在2017年至2018年每年确认100万租赁费用。
       税务处理
       1.增值税
       2018年，如果取得300万的租赁增值税专用发票，可抵扣相应进项。
       2.企业所得税
       《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条 企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：（一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；（二）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。
       根据上述规定，承租方可在2017年至2018年每年扣除100万的租赁费用。但是这里有个问题是2017年和2019年均没有增值税发票，会导致企业所得税税前扣除缺乏发票，对此本人认为在没有发票的情况下，仍然可以在租赁期限均匀扣除，因为这样操作一方面可以准确反映收入与费用配比，另一方面相关的租赁协议也可以作为扣除凭证。
       此外，如果承租人在2018年年初解除了合同，那么出租人和承租人在2018年需要对于2017年确认的收入和费用进行调减和调增。

文章由蔡老师授权发布

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