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  王老师 总局稽查局人才库成员 2019-01-22 13:03

  您好，土地增值税：企业销售旧房计算土地增值税根据是否取得旧房评估价格，是否取得购房发票可以分成以下几种情况：
     一、无法取得购房发票，但能够取得旧房评估价格的房产。
     财税字[1995]48号规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。按照以上扣除因素计算增值率，选择适用的土地增值税税率和扣除率计算土地增值税。
     二、不能取得旧房评估价格，但能提供购房发票的房产。
     1、土地成本和建造成本的扣除
     国税2016年70号公告规定：营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项（土地成本及建造成本、费用）规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：　
     提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
     提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
     提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
     计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
     2、与转让房地产有关的税金扣除
     条例规定与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除，营改增后不含增值税。
     财税字[1995]48号规定细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。
     对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
     按照以上扣除因素计算增值率，选择适用的土地增值税税率和扣除率计算土地增值税。
     三、旧房评估价格和购房发票都不能取得的房产
     税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。
     土地增值税核定征收率各地不一，以5%居多。
     增值税：企业销售营改增自建的旧房，可以选择适用简易计税方法计算增值税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
     印花税：按产权转移书据对销售收入的万分之五计征印花税。
     企业所得税：按固定资产清理处理账务及企业所得税事宜。