【一周答疑】房产税的税务处理8问8答,铂略财务培训

问题 1

单位租房办公，是不是可以免缴房产税？

铂略答

房产税与您单位无关，应当由出租方依法缴纳。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条、第四条规定，房产税由产权所有人缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

问题 2

新建厂房投入使用但尚未办理房产证，需要缴纳房产税吗？如果需要缴纳，在厂房仅部分使用的情况下，是否可以按使用部分或资本化部分缴纳房产税呢？

铂略答

一、根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）十九、关于新建的房屋如何征税？

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

因此，若房屋建成、验收或者实际已使用（有其一），即发生房产税纳税义务。

二、关于部分使用

如上所述，实际使用只是纳税前提之一；虽然部分未使用，但若建成、验收具备之一，也应依法纳税。至于部分未建成而另一部分使用，常理应当不太可能。实际情况您也可直接与主管税务机关沟通一下。

问题 3

房产出售了，房产税和城镇土地使用税，是不是就在出售的次月终止纳税义务？

铂略答

财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税〔2008〕152号）纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

对于实物或权利状态发生变化的具体规定，各地多有不同，比如渝地税发〔2011〕111号房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间，按照《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条的规定执行，即将开发产品交付给购买者并办理权属转移登记手续的次月，再比如青地税函〔2009〕128号房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。因此建议参考主管税务机关具体执行财税〔2008〕152号的地方政策要求。

问题 4

房地产企业将建好的门市租给物业公司，物业公司用此开农副土地产品，物业公司收入是否免税？房地产企业的房地产税如何征收（非集团）？

铂略答

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、第四条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。按年计算、分期缴纳。

二、物业公司提供物业服务，应当依法纳税。若符合免税政策，比如小微企业、免税项目（农业产品），可以据实申报享受。

问题 5

我公司将自有住房无偿提供给单位职工住宿，需要交纳房产税吗？税务依据是什么？如果我公司将自有住房出租给自己单位员工，按月收取租金，可以减免征收房产税吗？税务依据是什么？

铂略答

上述两种情况都应当缴纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条房产税由产权所有人缴纳。

虽有《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定 “对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税”。但《财政部、国家税务总局关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知》（财税〔2013〕94）规定：《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）第一条规定，暂免征收房产税、营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房。一般企业通常并不符合上述要求条件。

问题 6

地下停车场（和地上的住宅、商场是连接在一起的），临时停车费的收入，是按原值缴纳房产税，还是按租金缴纳房产税？个人认为临停是提供了管理服务，应按原值缴纳，这样理解吗？

铂略答

根据财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知财税〔2005〕181号

二、自用的地下建筑，按以下方式计税：

3、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

可见对于地下停车场缴纳房产税是肯定的，但是按照租金还是按照原值缴纳，这个理解有分歧，有人认为停车收费就是不动产租赁，应该按租金缴纳房产税。但这种停车场收费，是不是我们通常说的出租行为呢？

按照财税〔2016〕36号文附件一注释：

仓储服务：是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。

经营租赁服务：是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

虽然车辆停放按照不动产租赁缴纳增值税，但出租车位实际上是指利用停车场代客贮放、保管汽车，并承担汽车毁损、丢失赔偿责任的业务，是一种代为保管的行为，类似于仓储行为。而出租房屋是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务，是租赁行为，属租赁业。因此，出租车位与出租房屋是二种性质的行为。