• 课程章节
  • 01
    课程介绍
    01:03
  • 02
    房地产企业股权融资的涉税问题分析
    18:59
  • 03
    房地产企业债券融资之向员工借贷的涉税问题分析
    09:57
  • 04
    房地产企业向非金融企业借贷的涉税问题分析
    07:48
  • 05
    房地产企业委托贷款及项目合作融资模式下的涉税问题分析
    08:53
  • 06
    房地产企业通过银行贷款及统借统还的涉税问题分析
    10:05
  • 07
    房地产企业通过信托贷款及融资租赁的涉税问题分析
    14:21
  • 08
    房地产企业通过典当、小额贷款公司借贷及发行公司债券方式融资的涉税问题分析
    07:15
  • 09
    房地产企业通过私募股权融资的涉税问题分析
    08:33

课程简介

房地产行业一直都是重资金行业的代表。如果说土地是房地产企业创造价值的画布,那资金可以说是每一家房地产企业赖以生存的血液。在目前的宏观调控形势下,房地产企业融资愈发艰难:仅2018年1-5月,全国各地发布的调控政策数量就已经超过了115个,多地房地产业务已开始进入转型通道。此种环境催生了多种融资方式,并进而带来了相应的涉税问题:
- 房地产企业向员工借贷时,关联方与非关联方的涉税处理有何差异?
- 房地产企业在哪些融资模式下需要关注债资比?
- “明股实债”为何在实务操作中会引发税务机关的密切关注?
……

通过学习铂略本期课程,您将学习到:
- 各类融资模式的最新政策参考
- 10+融资方式下的关键涉税风险点
……

【课程内容】
房地产企业多种融资模式涉税问题分析
- 房地产企业股权融资的涉税问题分析
- 房地产企业债券融资之向员工借贷的涉水问题分析
- 房地产企业通过银行贷款及统借统还的涉税问题分析
……

所属专题

章节介绍

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  • 回答者: 于老师 铂略答疑讲师

    一、本文件乃是一个企业所得税文件,不应直接套用到增值税。

    二、是否缴纳增值税,关键在于是否属于“贷款服务”。

    根据“财税〔2016〕36号”文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》相关定义,贷款,是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

    各种占用、拆借资金取得的收入,包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入,以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入,按照贷款服务缴纳增值税。

    以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润,按照贷款服务缴纳增值税。

    《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第一条规定,《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”,是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入,不征收增值税。

    也就是说,是否属于增值税征收范围,关键在于是否保本、是否约定了固定利润或者保底利润等因素。

  • 回答者: 于老师 铂略答疑讲师

    不能免征增值税。

    根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)一、小规模纳税人发生增值税应税销售行为,合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元)的,免征增值税。

    对于这个文件,不能只看到10万元、30万元,还应注意“月度”、“季度”概念。此条款针对的是定期(月度、季度)申报的小规模纳税人。对于(个体工商户之外的)其他个人来讲,不可能办理税务登记、月度或者季度定期申报纳税,所以不适用这个条款。

    根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十七条相关规定,按次纳税的,(增值税起征点)为每次(日)销售额300-500元。但是,这儿也有一个特殊情况,就是“国家税务总局公告2019年第4号”第四条规定,《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。

    另外,《国家税务总局关于税收征管若干事项的公告》(国家税务总局公告2019年第48号)第二条“关于临时税务登记问题”明确:从事生产、经营的个人应办而未办营业执照,但发生纳税义务的,可以按规定申请办理临时税务登记。

    基于上述规定,如何理解增值税按次纳税和按期纳税?国家税务总局货物和劳务税司答复:

    按次纳税和按期纳税,以是否办理税务登记或者临时税务登记作为划分标准。凡办理了税务登记或临时税务登记的小规模纳税人,月销售额未超过10万元(按季纳税的小规模纳税人,为季度销售额未超过30万元)的,都可以按规定享受增值税免税政策。未办理税务登记或临时税务登记的小规模纳税人,除特殊规定外,则执行《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则关于按次纳税的起征点有关规定,每次销售额未达到500元的免征增值税,达到500元的则需要正常征税。对于经常代开发票的自然人,建议主动办理税务登记或临时税务登记,以充分享受小规模纳税人月销售额10万元以下免税政策。

  • 回答者: 于老师 铂略答疑讲师

    这儿可能有两个政策结合来看:

    一、需要按照利息股息红利所得征收个人所得税

    根据《国家税务总局关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》(国税发〔2010〕54号)二、(二)1.加强企业转增注册资本和股本管理,对以未分配利润、盈余公积和除股票溢价发行外的其他资本公积转增注册资本和股本的,要按照“利息、股息、红利所得”项目,依据现行政策规定计征个人所得税。

    二、上市公司股息红利差别化个人所得税政策

    根据《财政部 国家税务总局 证监会关于上市公司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》(财税[2015]101号)一、个人从公开发行和转让市场取得的上市公司股票,持股期限超过1年的,股息红利所得暂免征收个人所得税。

    个人从公开发行和转让市场取得的上市公司股票,持股期限在1个月以内(含1个月)的,其股息红利所得全额计入应纳税所得额;持股期限在1个月以上至1年(含1年)的,暂减按50%计入应纳税所得额;上述所得统一适用20%的税率计征个人所得税。

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讲师介绍

王越

前税务官员

总局稽查局人才库成员

王老师是总局稽查局人才库成员、总局稽查局优秀通讯员、江苏省局稽查专家,先后供职于江苏涟水地税、海南洋浦国税、辽宁大连地税与江苏南通地税,历经征管、税政、法规、稽查等税收业务部门,近二十年税收业务工作实践,对税收理论有较透彻的理解,对税收实操有娴熟的技巧。王老师多年来专注于税收政策解读、税收与会计差异处理、税务稽查理论与方法、涉税风险管理等领域研究。王老师讲课幽默风趣,善于将案例融入理论,使学员在轻松的氛围中学会专业技能和知识,解决实务问题。王老师是高级经济师、中国注册税务师,经济学硕士。

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