• 课程章节
  • 01
    课程介绍
    04:30
  • 02
    自有资金有偿拆借 1
    09:14
  • 03
    自有资金有偿拆借 2
    08:50
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    自有资金有偿拆借 3
    07:20
  • 05
    通过银行贷款进行内部拆借
    07:16
  • 06
    自有资金无偿拆借
    06:20
  • 07
    通过统借统还进行内部拆借
    06:14

课程简介

房地产企业对于资金的需求是庞大且持久的。近年来,随着政策的持续调控以及业务情形的变化,房地产企业越来越多会采用关联方进行地产项目的资金筹措。而在企业的日常财务管理中,涉及关联方拆解得来的资金又是一项重要内容;它同时也是税务机关稽查检查的关注点。

而在这其中,如下问题则尤其需要引起地产财税同仁的关注:
- 自有资金有偿拆借时,借款方付出的利息是否可以在企业所得税税期扣除?
- 如何可以确定金融企业同期同类贷款利率?
- 若是集团内自有资金的无偿拆借,涉及到巨额增值税,是否有规避的空间?
……

本课程,铂略特邀身经百战的地产行业税务实战专家,从资金拆借的四大类情形,为学员梳理房地产企业关联方借款中的诸多财税要点。

课程流程
模块1 自有资金有偿拆借
- “费用化”vs“资本化”
- 自有资金有偿拆借之融资性售后回租
模块2 通过银行贷款进行内部拆借
- 委托贷款利息的处理
模块3 自有资金无偿拆借
- 项目融资时关联方借款的企业所得税处理
- 项目融资时关联方借款的增值税处理
模块4 通过统借统还进行内部拆借
- 统借统还的两类模式对比

所属专题

章节介绍

  • 1 课程介绍 00:04:30

    本章节讲述了本门课程的主要内容。

  • 2 自有资金有偿拆借 1 00:09:14

    本章节讲解了房地产企业自有资金有偿拆借中面临的增值税问题,主要是进项税额不得抵扣的具体情形。

  • 3 自有资金有偿拆借 2 00:08:50

    本段讲解了自有资金有偿拆借的费用化与资本化处理之对比。

  • 4 自有资金有偿拆借 3 00:07:20

    本章节先用补充政策说明了企业融资费用支出税前扣除的标准,以及确定金融企业同期同类贷款利率的口径。本段还讲解了自有资金有偿拆借中的融资性售后回租的处理。

  • 5 通过银行贷款进行内部拆借 00:07:16

    本段首先讲解了政策上对“贷款”的约束,随后讲解了企业进行委托贷款的税务处理要点。

  • 6 自有资金无偿拆借 00:06:20

    本章节通过引入自有资金无偿拆借的会计涉税风险点,讲解了企业所得税特别是独立交易原则的规定。而增值税中视同销售的问题则作为下一章节的铺垫。

  • 7 通过统借统还进行内部拆借 00:06:14

    通过上章节最后的项目融资增值税视同销售风险,提供了从统借统还手段来规避风险的思路。

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  • 回答者: 于老师 铂略答疑讲师

    一、根据《企业会计准则讲解》第十八章第二节一、(三)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始

    为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始,是指符合资本化条件的资产的实体建造或者生产工作已经开始,如主体设备的安装、厂房的实际开工建造等。它不包括仅仅持有资产但没有发生为改变资产形态而进行的实质上的建造或者生产活动。

    【例18—5】某企业为了建设厂房购置了建筑用地,但是尚未开工兴建房屋,有关房屋实体建造活动也没有开始,在这种情况下即使企业为了购置建筑用地已经发生了支出,也不应当将其认为为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。

    企业只有在上述三个条件同时满足的情况下,有关借款费用才可开始资本化,只要其中有一个条件没有满足,借款费用就不能开始资本化。

    因此,房地产企业利息资本化不应自购入土地开始计算,应自实际进行房地产开发开始计算。(注:参考《中华人民共和国城市房地产管理法》的定义,房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。也就是说,房地产开发绝非只是“取得土地”,关键还得“进行基础设施、房屋建设”。)

    二、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)(四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

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讲师介绍

蔡嘉

绿地集团前税务负责人
前上海市税务局大企业管理所副所长
"原汁原味"移动案例库

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