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房产税和土地使用税和收入多少无关，小规模纳税人目前可以减半征收，目前没有国家明确政策可以免税，如果有困难需要减免可以咨询当地税务机关当地可以减免的条件，按照您当地政策进行申请。
长期待摊费用科目核算企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1 年以上的各项费用，如以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出等。期间费用核算当年发生的各项费用支出。
因此需要看你建设期发生的费用受益期是只在当年还是以后几个年度，如果只是当年受益应该计入期间费用，如果是受益期在未来几年，就应该计入长期待摊费用核算。
首先，我的观点与您一致。
许多人错误理解了“财税〔2016〕36号”文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》文件第四十五条，或者说“本末倒置”了。先打个比方：某公司下通知，下午发福利。路人甲过来领，公司当然不给。甲说你们不是通知领福利了吗，为什么不给我？甲只看见通知领福利了，却没有考虑一个基本前提，您首先是某公司的人才行啊。
“第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”
许多人说了，你“收讫销售款项”了，当然发生增值税纳税义务。可是，他忽视了一个基本前提：“发生应税行为”。
这儿的“应税行为”是什么？“销售不动产”。说到这儿，估计争议不大了吧：预售当然不等于销售，未交付当然“销售”不成立。
结论：不需要另外文件，文件也是明确的。关键是准确理解文件。（当然，租赁服务另有规定；基于“特殊优于一般”即可，销售不动产可没有。）
给您个直接答案吧。参考《湖北省国税局“营改增”执行口径解答》
23.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
省级税务答疑应当够权威了吧。（许多人学法律学了一半，说：省级税务局无权制定税法。人家没有制定税法，人家是对于税法进行解释。作为省级税务机关，解释税法相对更加准确一些，这总行了吧。）
补充一下这个答疑：如果实际交付晚于合同约定呢？答疑没说，咱们看“财税〔2016〕36号”文件即可，还得是“发生应税行为”，即实际交付。当然，这儿有个举证问题；税务机关能够以合同作为证据，您当然要提供证据，证明合同没有得到准确履行。也就是说，确实晚于合同交房了。
您好！以下回复供参考：
房产产权拥有方（第一出租人）只要其“取得”（房产证、建筑施工许可证等）的时间节点在2016年4月30日前，均可以享受简易征收政策。但如果作为转租方（第二出租人）对于取得的时点，从实务的角度来看，文件中并未规定“取得”是否包含“转租”情形，一般认可的是转租合同的签订时点为界定时点，如果在2016年4月30日后，则必须按照一般计税模式进行计税，同时允许将第一出租人开具的租金专用发票进行抵扣。如果在2016年4月30日前，且合同未中断，转租方和实际租赁方均未发生变化，可以在征求当地税务机关的意见基础上适用简易征收模式。
1、《企业会计制度》与《企业会计准则》本身就是配套使用的。《企业会计准则》是原则性的东西，《企业会计制度》具体化的东西。
两者之间的不同之处在于：
第一，适用范围不同，具体会计准则大多只适用于股份有限公司，有些也适用于其他企业。而《企业会计制度》适用于除金融保险企业以外的所有符合条件的大、中型企业。
第二，侧重点不同，具体会计准则大会计要素的确认、计量、披露或报告方面作了原则性的规范。侧重于确认和计量，重点规范会计决策过程。而会计制度则侧重于对会计要素的记录和报告作可操作性规范，确认和计量的内容只是有机在体现在会计科目及使用说明中。即会计制度重点规范会计的行为与结果。
第三，规范形式不同，会计准则的规范形式、语言表述比较符合国际通用形式，并已构成国际通用会计惯例的一个组成部分。而会计制度的科目、报表式的规范形式则符合我国广大会计人员长期形成的思维方式和习惯，具有明显的中国特色。
所以你企业应该根据自身情况选择适用准则或者会计制度，另外如果在中华人民共和国境内依法设立的、符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型 企业标准的企业，可以适用 小企业会计准则，相对企业会计准则更简单一些。
2、税法有关长期待摊费用的处理规定
企业所得税法：第十三条在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；（二）租入固定资产的改建支出；（三）固定资产的大修理支出；（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。
企业所得税法实施条例：第六十八条 企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。
企业所得税法第十三条第（一）项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；第（二）项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。
改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定外，应当适当延长折旧年限。
第六十九条 企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。
企业所得税法第十三条第（三）项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。
第七十条 企业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。
3、开办费用可以一次性计入开始经营之日的当年一次扣除，也可以按照长期待摊费用在不低于3年的期限内扣除，因此给企业选择性，要根据开办费金额大小，未来年度内盈亏情况测算，来决定是一次扣还是分期扣，毕竟亏损弥补是有5年限制的。
计提增值税
借：固定资产清理
贷：应交税费——应交增值税
代垫（缴纳）增值税
借：应交税费——应交增值税
贷：其他应付款（某员工）
员工报销（归还员工）
借：其他应付款（某员工）
贷：库存现金或者银行存款
注：既然公司纳税，员工只是代垫，完税凭证理应注明公司。
首先，我的观点与您一致。
许多人错误理解了“财税〔2016〕36号”文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》文件第四十五条，或者说“本末倒置”了。先打个比方：某公司下通知，下午发福利。路人甲过来领，公司当然不给。甲说你们不是通知领福利了吗，为什么不给我？甲只看见通知领福利了，却没有考虑一个基本前提，您首先是某公司的人才行啊。
“第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”
许多人说了，你“收讫销售款项”了，当然发生增值税纳税义务。可是，他忽视了一个基本前提：“发生应税行为”。
这儿的“应税行为”是什么？“销售不动产”。说到这儿，估计争议不大了吧：预售当然不等于销售，未交付当然“销售”不成立。
结论：不需要另外文件，文件也是明确的。关键是准确理解文件。（当然，租赁服务另有规定；基于“特殊优于一般”即可，销售不动产可没有。）
给您个直接答案吧。参考《湖北省国税局“营改增”执行口径解答》
23.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
省级税务答疑应当够权威了吧。（许多人学法律学了一半，说：省级税务局无权制定税法。人家没有制定税法，人家是对于税法进行解释。作为省级税务机关，解释税法相对更加准确一些，这总行了吧。）
补充一下这个答疑：如果实际交付晚于合同约定呢？答疑没说，咱们看“财税〔2016〕36号”文件即可，还得是“发生应税行为”，即实际交付。当然，这儿有个举证问题；税务机关能够以合同作为证据，您当然要提供证据，证明合同没有得到准确履行。也就是说，确实晚于合同交房了。
正如您之所述，“冲减2018年的成本”，而且账上也是通过“以前年度损益调整”，没有进行2019年损益（若进入2019年损益，说明您记账错误了），则此笔业务与2019年汇算清缴并无关系。那么当时，理应调整2018年度企业所得税申报数据并相应进行企业所得税处理。
这里最关键是要明白一个“倒推”概念。从法定义务来讲，承租方只是印花税纳税人。至于承担其他税费，只能采取提高租金方式处理，无法改变出租人法定纳税义务。也就是说，需要依照税法倒推为含税租金，依据含税租金开具发票。
按照税法规定，法定纳税义务人乃是出租人。即使合同约定由承租方负担，也只是“负担”资金，相当于涨了租金而已。其他税种也是一个道理。这里最关键之处在于您须将税后租金依照税法倒推为税前租金，依此开具发票；缴纳税费后（除了印花税双方缴纳，其他税费法定缴纳义务人皆为出租方）得出税后租金。区别在于“倒推”，不是直接计算。
打个比方（为了方便计算，以下例子不考虑其他因素，亦不考虑实际规定，只是出于理论讲解）：出租人要求税后租金10000元；假设综合税率20%。则应纳税额不是2000元（这个特别注意），而是10000/（1-20%）*20%=2500元。也就是说，还原为含税租金12500元，并据此开具发票；税额2500元，税后租金10000元。而且，这个纳税人仍然开具出租人。承租人则就12500元确认租金支出，税额与自己无关，完税证也不应给承租人。您如果简单地说，租金10000元，税额2000元，那就是按照租金10000计算出的，注意：是租金“10000元”，这时候“2000元在10000元之内”，只能认可租金“10000元”扣除。得换算成“租金12500元”，这时候“2500元在12500元之内”，才能扣除“12500元”。（注：增值税相对简单，因为是价外税，不用如上倒推；但其他税费就复杂了。）
实际计算时，涉及增值税、附加税费、印花税、个人所得税、房产税等税费，而且涉及不同计税方式、计税基础（含税、不含税，价内、价外）、税率或者征收率等诸多因素，无法为您综合举例。只能建议您根据实际情况设置一个方程式计算一下；道理既明，其实只是数学问题了（也可以到当地大厅，告知税后租金，请税务人员帮助计算）。当然，承租方印花税不必参与倒推，这本身就是自己的纳税义务，不必包含于租金之内。
会计准则只能告诉您原理，却无法帮您区分、记账。打个比方：公司主营销售货物，兼营餐饮；显然，与销售货物有关的成本是主营业务成本，与餐饮服务有关的成本是其他业务成本。而哪些成本支出与销售货物有关，哪些与餐饮服务有关，这不是会计知识，也不是老师所能教的，准确来讲，可能也不是记账会计的责任（至少不全是）。这个支出谁负责、谁经手，谁应当告诉会计这个支出是做什么用的。
实事求是地讲，我猜您这个发票多半真的有问题。或者“虚假业务”，或者“三方票”，如此等等。这些当然违规，不能用以抵扣或者扣除；而企业所得税虽有补票扣除之规定，但此票、此业务原本就是不正常手段，此时不可能合法补票；若有真实销售者且能补票，则当时真实销售者即可开发票，何必弄虚作假。而若另寻途径，则本身又是违法。
简单来讲：您公司找甲公司买货，唯有甲公司据实给您开票，方为合法。若您公司因甲公司无票，而找乙公司开票，则您公司违法。若甲公司找乙公司开票，而您公司知道（比如您公司把钱转入甲公司账户，却收到乙公司发票，这当然不能说不知道吧）；或者您公司要求甲公司找乙公司开票，则您公司也是违法。
并非对您怀疑，乃是这种情况确实更多，所以先讲此节。只有甲公司自己找了乙公司开票，然后甲公司以乙公司名义销货给您，您公司又确实不知道（比如张三本身是甲公司的人，却自称是乙公司员工，给您拿来乙公司发票，让您把钱打入乙公司账户，以乙公司名义给您发货），这时您公司本身是受害者，才未违法（您公司只知道张三、乙公司，从来不知道甲公司）。当然，此票本身肯定不能用。
这时，若张三及甲公司（甲公司是税务机关告诉您的，张三是原先和您公司联系的）能找到，您可要求甲公司据实为您补票（问题是：若其现在能够补票，当时也不用买票了）；若甲公司注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等，可凭甲公司工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料，相关业务活动的合同或者协议，采用非现金方式支付的付款凭证（以上三项必须同时具备），货物运输的证明资料，货物入库、出库内部凭证，企业会计核算记录以及其他资料等依法用于企业所得税税前扣除（增值税凭票抵扣，肯定不能抵扣了）。
个人认为，从税收上讲，关键不在于竣工验收之前后，而在于实际业务。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）四、（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
也就是说，税法并未限定何时装修；这方面依据其他相关法律法规即可。
个人观点，仅供参考；您也可直接与主管税务机关沟通一下。
