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一、关于所谓“免租期”,先来参考以下两个文件:
(一)《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)七、纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。
(二)《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
比如您租一房子,头两月没租金,后十月每月1200,全年12000;事实上,大家都明白,就是一年租金12000,一月1000而已。
也就是说,不用考虑“免租期”这个概念,就是整个期间(包括所谓“免租期”)一共多少租金。
二、关于收入确认(指会计处理、所得税申报)
根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)一、关于租金收入确认问题:
根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。
三、关于增值税纳税义务发生时间问题
根据“财税〔2016〕36号”文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定,增值税纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的(前提应税销售行为发生、营业收入确认等),为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
四、根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条 本准则规范下列投资性房地产:
(一)已出租的土地使用权。
(二)持有并准备增值后转让的土地使用权。
(三)已出租的建筑物。
因此,上述楼房既然出租,可以作为投资性房地产核算。
参考《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第二十七条的规定,开发产品计税成本支出的内容如下:
(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
(五)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
通常认为,临水临电构成施工成本,最好项目一并确认。
个人独资企业与其他企业在纳税上取得区别时所得税。其他法人企业(有限公司)按规定缴纳企业所得税,进行利润分配时自然人股东按规定缴纳股息红利所得个人所得税。而个人独资企业由投资者按规定缴纳经营所得个人所得税,进行利润分配时投资者不再缴纳股息红利所得个人所得税。其他税种缴纳与公司制企业相同。
一、自然人取得劳务报酬到税务局代开发票时,目前多数地区在代开发票环节不再征收个人所得税。其个人所得税由扣缴义务人依照《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》(国家税务总局公告2018年第61号)规定预扣预缴(或代扣代缴)和办理全员全额扣缴申报。
二、《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》
第八条 扣缴义务人向居民个人支付劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得时,应当按照以下方法按次或者按月预扣预缴税款:
劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得以收入减除费用后的余额为收入额;其中,稿酬所得的收入额减按百分之七十计算。
减除费用:预扣预缴税款时,劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得每次收入不超过四千元的,减除费用按八百元计算;每次收入四千元以上的,减除费用按收入的百分之二十计算。
应纳税所得额:劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得,以每次收入额为预扣预缴应纳税所得额,计算应预扣预缴税额。劳务报酬所得适用个人所得税预扣率表二(见附件),稿酬所得、特许权使用费所得适用百分之二十的比例预扣率。
居民个人办理年度综合所得汇算清缴时,应当依法计算劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得的收入额,并入年度综合所得计算应纳税款,税款多退少补。
因此,劳务报酬所得在按次或者按月预扣预缴税款时每次收入不超过四千元的,减除费用按八百元计算;每次收入四千元以上的,减除费用按收入的百分之二十计算,个人办理年度综合所得汇算清缴时,应当依法计算劳务报酬所得的收入额,并入年度综合所得计算应纳税款,税款多退少补。
根据《企业所得税法实施条例》
第五十九条固定资产按照直线法计算的折旧,准予扣除。
企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧;停止使用的固定资产,应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。
企业应当根据固定资产的性质和使用情况,合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定,不得变更。
关于企业固定资产预计净残值问题,国家尚无出台最新政策贵的。政策强调:企业确定固定资产预计净残值的依据是固定资产的性质和使用情况,也就是说企业确定预计净残值并不是随意和毫无根据的,而是必须尊重固定资产的自身特性和企业使用固定资产的实际情况。预计净残值是指固定资产在报废时,预计残料变价收入扣除清算时清算费用后的净值。在计算折旧时,把固定资产原值减去估计净残值后的余额称为折旧基数或者折旧总额。所以,预计净残值的大小和确定方法,直接影响到企业可以税前扣除的折旧额。但最终属于时间上的差异,税收上早确认和晚确认问题。
先为您举个例子吧:您买了布料,可以通过生产形成衣服吗?当然可以。
同理,您买了彩钢板,经过在建工程,最后当然可以形成彩钢房;只要业务实际情况如此即可。
事实上,所有生产企业,原材料最终都与产成品不一样的。这没有什么不妥。
根据《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》(国税发〔1995〕192号)一、(三):纳税人购进货物或应税劳务,支付运输费用,所支付款项的单位,必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致,才能够申报抵扣进项税额,否则不予抵扣。而《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国发票管理办法》规定,纳税人销售货物或者应税劳务,应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票,并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。开具发票应当一次性如实开具,与实际经营业务情况完全相符。这就是“三流一致”原则,即:收款单位、开票单位、销货单位应当是一致的。
即使《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)有“建筑企业与发包方签订建筑合同后,以内部授权或者三方协议等方式,授权集团内其他纳税人(以下称“第三方”)为发包方提供建筑服务,并由第三方直接与发包方结算工程款的,由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票,与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额”之规定,而上述处理也并未违反“三流一致”原则,即提供服务、结算款项、开具发票皆为“第三方”。
至于您提及“合同与开票、付款不符”,则须证明开票、付款、销售一致方可。
一、我先为您解释一下“真实的买到对方单位材料”这句话。许多人引用《中华人民共和国企业所得税法》第八条“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除”。事实上,这只是关于“税前扣除”的必要条件,而非充分条件。反过来讲,如果符合此条规定即可无条件扣除的话,则税法及其实施条例以及大量税收文件关于税前扣除的规定都将失去意义;显然不是这样的。再举个例子,“男年满22周岁准予结婚”,显然只是“准予”(总得有其他条件吧,比如得有女朋友)。况且,《中华人民共和国发票管理办法》、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》也已明确:不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证。企业发生支出,应取得税前扣除凭证,作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。
二、对方仅仅失联,确实没有要求相应成本费用立即不得扣除。但是,根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第四条、第七条规定,税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。真实性是指税前扣除凭证反映的经济业务真实,且支出已经实际发生;合法性是指税前扣除凭证的形式、来源符合国家法律、法规等相关规定;关联性是指税前扣除凭证与其反映的支出相关联且有证明力。企业应将与税前扣除凭证相关的资料,包括合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查,以证实税前扣除凭证的真实性。
如果已证实虚开,上述发票自然不能使用、扣除。而即使尚未证实虚开,依据上述规定完善扣除资料也是应尽义务;仅仅只有发票是不够的。
一、增值税,这须视情形处理:
一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:
(一)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
(二)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
(三)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关(依照9%增值税税率计算销项税额)申报纳税。
(四)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关(依照9%增值税税率计算销项税额)申报纳税。
(五)一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关(依照9%增值税税率计算销项税额)申报纳税。
(六)一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关(依照9%增值税税率计算销项税额)申报纳税。
(七)小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
(八)小规模纳税人转让其自建的不动产,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
二、根据增值税额一定比例计算附加税费。
三、印花税税率万分之五。
四、土地增值税:按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定(四级超率累进税率)税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入(包括货币收入、实物收入和其他收入)减除规定扣除项目金额(取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等)后的余额,为增值额。
五、企业所得税:上述收入及成本费用、税金(增值税从收入中按照规定转换不含税销售额公式剥离)并入所属期间应纳税所得额。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条:房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
一、房产税由房产所在地的税务机关征收。房产税的征收对象乃是“房产”,取决于房产所在地,而非“经营和注册地址”。
二、根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)第一条、第二条规定:城市是指经国务院批准设立的市,城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城,不包括农村。县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇,建制镇的征税范围为镇人民政府所在地,不包括所辖的行政村。
三、本段回复也许更加需要引起注意:工矿区是指工商业比较发达,人口比较集中,符合国务院规定的建制镇标准,但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。工矿区是需要纳税的。这个可能在农村,也可能在上述城市(市区和郊区)、县城(县人民政府所在的城镇)、建制镇(镇人民政府所在地)之外。
四、城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围,由各省、自治区、直辖市人民政府划定。
建议您基于以上依据,结合房产实际情况,再与主管税务机关沟通一下。
根据国家税务总局关于发布《耕地占用税管理规程(试行)》的公告国家税务总局公告2016年第2号
第十九条 经申请批准占用应税土地的,纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人;农用地转用审批文件中未标明建设用地人的,纳税人为用地申请人。
未经批准占用应税土地的,纳税人为实际用地人。
城市和村庄、集镇建设用地审批中,按土地利用年度计划分批次批准的农用地转用审批,批准文件中未标明建设用地人且用地申请人为各级人民政府的,由同级土地储备中心履行耕地占用税申报纳税义务;没有设立土地储备中心的,由国土资源管理部门或政府委托的其他部门履行耕地占用税申报纳税义务。
因此,房地产开发企业/通过土地招拍取得一块国有建没土地,是否为耕地占用税纳税人的判定,依据上述政策规定:一是经申请批准占用应税土地的,纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人;农用地转用审批文件中未标明建设用地人的,纳税人为用地申请人。通常政府作为农用地转用审批文件中标明的建设用地人,政府为耕地占用税纳税人,只有农用地转用审批文件中未标明建设用地人的,纳税人为用地申请人,所以建议贵公司查找一下为农用地转用审批文件后确定是否为耕地占用税纳税人。二是 城市和村庄、集镇建设用地审批中,按土地利用年度计划分批次批准的农用地转用审批,批准文件中未标明建设用地人且用地申请人为各级人民政府的,由同级土地储备中心履行耕地占用税申报纳税义务;没有设立土地储备中心的,由国土资源管理部门或政府委托的其他部门履行耕地占用税申报纳税义务。