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  于老师 工商管理硕士 2018-10-11 18:04

  此问题假设上述“空调”并非“中央空调”（因其与厨房电器并列，故此假设）；否则另当别论。

  一、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条对于“开发成本”有明确定义及列举：开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

  前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

  建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

  基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

  公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

  开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  显然，厨房电器和空调不属于上述任何一项。

  二、参考以下依据：

  （一）《企业会计准则第4号——固定资产》第五条 固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。显然，上述“厨房电器和空调（这就是我假设不是中央空调的意义所在”可以独立于房屋存在，符合上述定义，应当单独确认资产。

  （二）国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第15号）第三条……构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。（类似规定还有很多，这里不再一一列举。）

  还是说，厨房电器和空调应当独立，中央空调才属于不动产组成部分。

  三、结论：

  依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。即：土地增值税征税对象乃是“转让房地产”。

  （一）销售精装房及其中厨房电器和空调，应依公允价值（对所收取价款）区分房地产销售收入、厨房电器和空调销售收入；其中房地产销售收入需要缴纳土地增值税，厨房电器和空调销售收入并非土地增值税征税范围。

  （二）与房地产销售相关成本，纳入土地增值税扣除；厨房电器和空调相关成本，不得在计算土地增值税时扣除。

  （三）上述二者，自当皆属于企业所得税征收范围，收入一并计入、成本一并扣除。此事应无异议。