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企业外购的房产用于出租,在购房时需要支付什么税费?相关税费是否直接计入房产原值吗?投资性房地产的入账价值是按成本价还是公允价值?
一、购房涉及契税、印花税。
参考依据:《中华人民共和国契税暂行条例》第一条,《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条及《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)第四条
二、契税计入房产原值
参考依据:《企业会计准则第4号——固定资产》第八条:外购固定资产的成本,包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
三、印花税计入税金及附加
参考依据:《财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知》(财会〔2016〕22号)二、(二)3. 全面试行营业税改征增值税后,“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目,该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费;利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。
四、依据《企业会计准则第3号——投资性房地产》相关规定:投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但本准则第十条规定的除外:有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:
(一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
(二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
如果改造房屋乃是自有,则应于改造完成并入固定资产(房屋),一并计提折旧。若改造租入房屋,则可单独计入长期待摊费用,于改造完成次月起开始摊销。需要注意一点的是:摊销应当基于改造实际业务,而与付款时间无关。
应当由销售方开具红字发票。购买方做如下账务处理:
借:银行存款
贷:原材料或者生产成本、库存商品、主营业务成本等(视材料后续所处环节而定)
应交税费-应交增值税(进项税额)
其实,关于税控设备相应会计分录,顺序应当是这样的:
(一)购买时
借:管理费用
贷:银行存款
(二)抵减时
借:应交税费——应交增值税(减免税款)
贷:管理费用
如果您不打算抵减了,第二笔分录不做即可。