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  李老师 铂略答疑讲师 2018-10-22 09:06

   您好，

  （一）企业经营用房应交的税种有：  在购房时缴纳契税、印花税；以后每年缴纳土地使用税和房产税。

   1、契税：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。契税实行3% ～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。

  2、印花税：房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。房地产印花税的税率有两种：  第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；  第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率 为每件5元。

  3、城镇土地使用税：土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。     城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：      应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额      一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”  房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收，分期交纳的方法。

  4、房产税：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税征收标准从价或从租两种情况：（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。     房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。      房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：     （1）以房产原值为计税依据的      应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）     （2）以房产租金收入为计税依据的     应纳税额=房产租金收入×税率(12%)  

  （二）股东个人购入和出租不动产（非住房）涉及税种：

  1、增值税

  根据国家税务总局公告2016年第16号文第四条的规定，该条款所规定的预缴税款只有在不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）时发生，不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税即可，无需再行预缴税款。其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：（1）出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

  （2）出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

  上述所指的非住房主要是商铺、写字间等非居住性用房。

  税收优惠：根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）文件的规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。但是要注意的是，此项优惠只适用于自然人，不适用于个体工商户。

  2、城市维护建设税

  《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(2011修订)第三条规定，“城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。”

  第四条规定，城市维护建设税税率如下：

  纳税人所在地在市区的，税率为7%；

  纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；

  纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

  由上述条款可见，个人出租住房应缴纳城市维护建设税的计算公式为：

  应纳税额=同期增值税实缴税额×7%（5%、1%）

  税收优惠：

  城市维护建设税由于是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税为计税依据，并随同增值税、消费税征收，因此减免增值税、消费税也就意味着减免城市维护建设税。由此可知，其他个人享受免征增值税税收优惠的，同时也免征城市维护建设税。

  3、教育费附加

  征收教育费附加的暂行规定(2011修订)第三条规定，“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。”

  个人出租住房应缴纳教育费附加的计算公式为：应纳税额=同期增值税实缴税额×3%

  税收优惠:

  针对个人出租住房，教育费附加所享受的税收优惠同城市维护建设税。

  4、个人所得税

  《中华人民共和国个人所得税法》第二条下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：（七）财产租赁所得；

  每次（月）收入不超过4000元的

  应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元

  每次（月）收入在4000元以上的

  应纳税所得额=［每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）］×（1-20%）

  财产租赁收入扣除费用包括：税费+修缮费+法定扣除标准

  个人将承租房屋转租取得的租金收入也按照财产租赁所得征税，扣除费用包括：税费+向出租方支付的租金+修缮费+法定扣除标准

  适用税率

  （1）   财产租赁所得适用20%的比例税率；

  （2）   对个人按市场价格出租住房取得的所得，减按10%的税率征收个人所得税。（税收优惠）

  5、房产税

  房产税以房产为征税对象。我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产税计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种：一种是按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的，税率为1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

  根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）的规定，出租的地下建筑应按照出租地方房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

  税收优惠：根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，......按4％的税率征收房产税。”

  6、城镇土地使用税

  《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013修订)第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

  前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

  土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产次月起，缴纳城镇土地使用税。

  税收优惠：

  根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。”

  7、印花税

  《中华人民共和国印花税暂行条例》(2011修订)第一条规定，“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。”第二条规定第（一）项规定，“下列凭证为应纳税凭证:（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证。”

  个人出租房屋签订的房屋租赁合同属于印花税的征税范围。

  税收优惠：

  根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（二）项规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

  8、契税：个人购入房产要缴纳契税。

  契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。契税实行3% ～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。

  （三）房产是落在企业名下还是股东个人名下税负较低？

  房产落到企业名下，按现行规定可分期抵扣增值税进项税额，但购入时缴纳契税、印花税；以后每年缴纳城镇土地使用税和房产税；房产落到股东个人名下，购入和出租时按规定须缴纳契税、印花税、增值税、城市维护建设税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税。可按上述计算比较，一般倾向于公司房产较节税，因为购入房产可抵扣增值税进项税额，计提折旧可减少利润，影响到企业所得税。