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  于老师 工商管理硕士 2019-12-01 11:22

  一、根据《企业会计准则讲解》第十八章第二节一、（三）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始

  为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始，是指符合资本化条件的资产的实体建造或者生产工作已经开始，如主体设备的安装、厂房的实际开工建造等。它不包括仅仅持有资产但没有发生为改变资产形态而进行的实质上的建造或者生产活动。

  【例18—5】某企业为了建设厂房购置了建筑用地，但是尚未开工兴建房屋，有关房屋实体建造活动也没有开始，在这种情况下即使企业为了购置建筑用地已经发生了支出，也不应当将其认为为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。

  企业只有在上述三个条件同时满足的情况下，有关借款费用才可开始资本化，只要其中有一个条件没有满足，借款费用就不能开始资本化。

  因此，房地产企业利息资本化不应自购入土地开始计算，应自实际进行房地产开发开始计算。（注：参考《中华人民共和国城市房地产管理法》的定义，房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。也就是说，房地产开发绝非只是“取得土地”，关键还得“进行基础设施、房屋建设”。）

  二、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。