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老师好,我想麻烦你咨询一下:房地产企业收到的购房定金、订金、认筹金分别是否需要预缴增值税?账务处理的会计分录如何做?
您好,定金、诚意金、认筹金和订金的增值税预缴。定金属于预收款,所以,收取的定金要预交增值税,但诚意金、认筹金和订金不属于预收款,不需要预缴增值税。但是合同成立且用于抵房款时,应当依法预缴或者申报增值税。部分税务机关对诚意金等有更加细致的规定。各地税务机关执行政策不一致,具体执行需要咨询当地税务机关。
收到款项时,借记银行存款,贷记预收账款,如果此款被判定为有增值税预缴义务,则在次月申报期内作会计处理:借记应交税费—预交增值税;贷记银行存款,预缴相应的增值税。
依据:
各地口径:
河北省局答疑八:房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质,应按规定预缴增值税:(一)收取的款项金额不超过5万元(含5万元);(二)收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。
广州解释:
房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税?
答:销售行为成立时,诚意金、定金的实质是房屋价款,需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时,如果诚意金、定金退还,不属于纳税人的收入,不需要计算缴纳增值税;如果诚意金、定金不退还,属于纳税人的营业外收入,不需要计算缴纳增值税。
海南解释:
房地产开发企业的预收款,为不动产交付业主之前所收到的款项,但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。
也有部分地区认为房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等,应一并计入销售收入预缴增值税。
建议最好退还重新打款,因为目前不再强制要求验资,所以能证明是投资款打入的,就是一个转账存款凭证,所以最好重新写好备注"投资款"。
当然如果确实无法重新退回再打入,股东互相之间认可属于投资款,也没有太大问题。
会计档案凭证本身就属于被投资的公司所有,股东变化不影响这些档案所有权,所以不存在股东变化要移交会计档案的问题。
价外费用:《增值税暂行条例》规定,价外费用是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项以及其他性质的价外费用,但下列项目不包括在内:(1)向购货方收取的销项税额;(2)受托加工应征消费税的货物,而由受托方向委托方所代收代缴的消费税;(3)代垫运费。代垫运费是指同时符合以下条件的运费:①承运部门的运输发票开具给购货方的;②纳税人将该发票转交给购货方的。
返利:国家税务总局国税发〔1997〕167号文件规定,平销行为返利是生产企业以商业企业经销价或高于商业企业经销价的价格将货物销售给商业企业,商业企业再以进货成本或低于进货成本的价格进行销售,生产企业则以返还利润等方式弥补商业企业进销差价损失。主要方式包括生产企业通过返还资金方式弥补商业企业的损失(如商业返还利润、向商业企业投资等),包括生产企业通过赠送实物或以实物投资方式弥补商业企业损失。
简而言之,价外费用是货物卖方向买方收取的,而平销行为返利是货物买方向卖方收取的。
收取价外费用根据性质不同计入不同科目,比如收取的违约金等计入营业外收入,收到的延期支付利息可以冲减财务费用
取得的平销返利,对方开具红字发票,商贸企业收到后冲减采购成本和进项税额
另外您说的补价,在商贸企业中不常见,您主要说的什么情况下涉及补价的概念了呢?