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  于老师 工商管理硕士 2021-05-05 11:18

  一、土地增值税预征环节，计税依据不扣减土地成本；但是，增值税是要减掉的。

  参考《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

  营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

  为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

  土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
  二、土地增值税清算环节，按照土地增值税暂行条例及其实施细则相关规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

  也就是说，“计税收入”这个指标，是不扣减“土地成本”的；但是，土地成本是在“扣除项目——取得土地使用权所支付的金额”依法进行减除的。

  比如销售额5000万，土地成本1500万。不能说“销售额”就是3500万了；不是这样。是“收入5000万-扣除项目1500万=增值额3500万（假设不考虑其他因素）”。