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  李老师 铂略答疑讲师 2021-07-09 14:08

  您好，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。房地产企业销售未完工开发产品，需要就取得的预售收入计算缴纳企业所得税，并按月（季）度填报《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》。

  案例：甲房地产企业2017年三季度取得预售收入6000万元，当期结转销售收入3000万元，结转销售成本2200万元，适用的预计毛利率是15%，适用的企业所得税税率为25%，本年度累计已预缴企业所得税120万元。

  甲公司完工产品的实际毛利额=3000-2200=800，其中，预计毛利额=3000×15%=450，差额800-450=350在本期纳税。因此，甲公司本季度应纳税所得额=6000×15%+350=1250（万元），预缴企业所得税=1250×25%=312.5（万元）。

  填报申报表时，第5行“利润总额”=800万元；第5行“特定业务计算的应纳税所得额”=6000×15%-450=450万元，第9行“实际利润额”=1250（万元），第11行“应纳所得税额”=312.5（万元），第13行“实际已预缴所得税额”累计金额列=120（万元），第17行“本月（季）实际应补（退）所得税额”=312.5-120=192.5（万元）

  根据国家税务总局山西省税务局公告2020年第7号企业销售未完工开发产品的计税毛利率：开发项目位于其他地区的为10%；属于经济适用房、限价房和危改房的为5%。

  《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第八条  企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定:

  　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

  　　（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

  　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

  　　(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

  　　第九条  企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

  在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

  国家税务总局山西省税务局关于房地产开发经营企业所得税计税毛利率有关问题的公告

  国家税务总局山西省税务局公告2020年第7号

  
          根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，国家税务总局公告2018年第31号修改）等有关规定，结合我省实际，现将房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率公告如下：

  　　一、房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率调整为：

  　　（一）开发项目位于太原市城区和郊区的为15%；

  　　（二）开发项目位于其他地区的为10%；

  　　（三）属于经济适用房、限价房和危改房的为5%。

  　　二、本公告适用于2020年度及以后年度企业所得税预缴和汇算清缴。