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  翁老师 铂略答疑讲师 2022-01-14 12:58

  1、自建建筑物作为固定资产，土地使用权作为无形资产。

  2、实务中，确认自行建造的已经竣工固定资产，还需要证明工程竣工的相关资料。另外还需要取得相关发票，无法取得发票的，应按照《企业所得税扣除凭证管理办法》规定的其他单据、凭证。

  3、固定资产的的划分

  （1）税收上的固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。

  （2）自行建造的固定资产 以竣工结算前发生的支出为计税基础.

  （3）固定资产折旧的计提方法：固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。

  （4）房屋、建筑物的税收折旧年限是20年。

  （5）在建固定资产确认时间

  a.《企业会计制度》第三十三条：所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，应当自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本制度关于计提固定资产折旧的规定，计提固定资产的折旧。待办理了竣工决算手续后再作调整。

  b.《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南规定：“已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。”

  c.税收方面的规定1、国税函［2010］79号文：允许暂估固定资产成本并计提折旧。企业固定资产投入使用后，因工程款项尚未结清未取得全额发票时，“可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。”

  （6）关于固定资产的划分。《财政部国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔2009〕113号）：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条第二款所称建筑物，是指供人们在其内生产、生活和其他活动的房屋或者场所，具体为《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）中代码前两位为‘02’的房屋；所称构筑物，是指人们不在其内生产、生活的人工建造物，具体为《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）中代码前两位为‘03’的构筑物；所称其他土地附着物，是指矿产资源及土地上生长的植物。《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）电子版可在财政部或国家税务总局网站查询。以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施

  （7）无形资产处理企业购买土地，用于建造厂房，企业（非房地产开发企业）取得土地使用权建造用于自用的房屋建筑物，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合计计算成本，而是作为“无形资产”进行核算，并分别计提折旧与摊销。

  4、自建建筑物的主要相关税费。

  （1）工业用地自建厂房测绘费。

  （2）工业用地自建房评估费0.5%。

  （3）契税。

  （4）印花税。

  （5）交易费

  （6）工本费。

  （7）企业所得税的折旧核算。

  （8）房产税

  5、具体计税依据、计算方法和申报要求请参看相关法规，具体申报程序向主管税务机关办税服务台咨询

  • 2022-01-14 14:35:08
    土地费就是政府开给我收据为计税依据吗？列入无形资产后，何时开始缴土地使用税？土地作为无形资产如何分摊分录呢？
  • 2022-01-14 17:23:21

    一、取得土地使用权的入账基础
    1.取得土地使用权，通常作为“无形资产——土地使用权”核算。以出让方式（即一级土地市场取得，从政府拿到土地）取得土地使用权，以支付的土地出让金、缴纳的契税及耕地占用税、办证及过户手续费，作为土地使用权初始成本，计入“无形资产——土地使用权”初始入账价值。
    借：无形资产——土地使用权——某某宗地
     贷：银行存款（土地出让金、相关手续费等）
    贷：应交税费——应交契税、耕地占用税
    
    借：应交税费——应交契税、耕地占用税
      贷：银行存款
    2.虽然土地价值在会计核算上不转入建筑物成本，但在计算房屋房产税时，计税基础是包含土地价值的，包括取得土地使用权所支付价款、发生土地整理费用等。
    3.《土地出让合同》、《土地转让合同》属于印花税应税凭证。
    二、土地使用权摊销处理
    （一）摊销
    土地使用权按照法定土地使用权证书批准使用年限平均摊销即可。
    借：管理费用（自用）
           其他业务成本（出租）
      贷：累计摊销
    （二）减值准备
    若有确切证据证明土地使用权减值，可以计提减值准备。
    借：资产减值损失
     贷：无形资产减值准备
    无形资产减值准备不得在计算企业所得税税前扣除。
    三、土地使用税的纳税申报时间
    1.出让方式取得土地使用权，以《土地出让合同》注明交付日期次月起征收；若《土地出让合同》未注明土地交付日期，则自《土地出让合同》签订日期次月起征收。
    2.转让方式取得土地使用权，以《土地转让合同》注明交付日期次月起征；若《土地转让合同》未注明土地交付日期，则自《土地转让合同》签订日期次月起征。
    3.征用非耕地，自批准征用土地次月起征。
    4.取得耕地，自批准征用土地满一年起征。