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  徐老师 铂略答疑讲师 2018-02-07 16:09

  【解答】您好！

  一、承租方只涉及印花税

  租赁合同印花税=租金金额×税率（0.1%）=1000元

  政策依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》及《印花税税目税率表》

  二、出租方

  （一）增值税：1000000/（1+5%）×5%=47619.05元

  政策依据：国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）第四条（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

  （二）附加税费

  按照增值税一定比例附征。主要包括城市建设维护税（7%、5%、1%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%或者1%）、水利建设基金等。

  （三）印花税

  租赁合同印花税=租金金额×税率（0.1%）=1000元 （双方各自缴纳）

  （四）房产税

  以租金收入为计税依据，按12%的税率计算。（《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、第四条）根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

  1000000/（1+5%）×12%=114285.71元

  （五）土地使用税

  对个人出租非住房以实际占用的土地面积及座落土地等级的单位税额征收。

  （六）个人所得税

  月租金收入（换算为不含增值税收入）减除20%的费用；再减去上述缴纳的税费后的余额，按20%的税率征收个人所得税。

  政策依据：《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）

  三、2018年，截止本日，尚未出台新的关于商铺出租的税收政策文件。
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  潘老师 税务局稽查官员 2018-02-07 14:43

  贵司租入不动产，只涉及到税前扣除和抵扣问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条规定，企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除： （一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除”，所以，贵公司支付租金，应按合同约定的租期均匀扣除。而根据—财税〔2016〕36号文的规定，一般情况下，租入不动产取得增值税专用发票，其进项税额可以抵扣。

  而对于出租方来说，由于是商铺，不同于普通住房，则要缴纳不少税款：

  一、增值税

  《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条第二款规定：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

  二、房产税

  根据房产税条例的相关规定，个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。由于出租的是商铺，不是住房，所以，房产税按租金（不含增值税）的12%计算缴纳。

  三、城镇土地使用税

  商铺要按所处地段的单位税额申报缴纳城镇土地使用税。

  四、印花税

  商铺要按规定申报缴纳租赁印花税（千分之一）。

  五、个人所得税

  个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%，即不含增值税月租金按财产租赁所得计算个人所得税。有的地方已经明确代开发票时按20%计算应附征的个人所得税。

  另外还有申报缴纳增值税时一并附征的城镇建设维护税、教育费附加、地方教育附加等。

  综合上面的内容，出租商铺，综合税负要达到33%以上。

  实务中，个人出租住房，报价都是不含税所得，也就是说，上述33%以上的税负，全部要由租入方承担，因此，签订合同时，租金要还原成含税价，以避免风险。