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本段为开场,并介绍了课程主要内容。
本章节引用政策依据,为学员梳理了全国各地对于土地增值税清算单位规定的执行口径差异。
本章节结合案例演算,讲解了纳税人主动进行土地增值税清算以及主管税务机关可要求进行土增清算这两种情形的具体条件。
本章节结合案例分析与演算,讲解了营改增后收入如何确定的问题。其中包括销售发票开具与否的收入确定、非直接销售和自用房地产的收入确定和将开发的商品房转为企业自用或出租这三大难点。
本段讲解了清算项目面积确认以及扣除项目中房地产开发费用及利息支出以及20%加计扣除项目存在的情形。
本段政策法规讲解了土地增值税清算是税金及附加项目的扣除问题。
根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
打个比方吧:超市一件衣服,标价1000元。商场说,500元卖给您了,不过您得给商场500元奖励。那其实一样啊,只是换了说法,还是1000元买了一件衣服。
所谓“地产企业给总包单位的工程奖励”,其实还是工程款。当然可以按照工程款一并开具发票,依法进行扣除(注意“依法”,是这事不影响,还得符合其他规定)。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条:条例第六条第一款所称价外费用,包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
您好,土地增值税清算时土地成本不只在地上建筑上摊销。如果地下建筑也列入可售面积内。则应当按规定方法分摊土地成本,否则不用分摊土地成本。
【文件依据】
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条规定,土地增值税的扣除项目包括:
(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:
1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;
3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
(五)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
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