共1个回答

• 

  梁老师 29年+建筑地产行业财务高管 2021-05-25 11:02

  您好，总的来说，除非排名靠前的知名地产商融资稍微比一般的地产企业好一点，其他类型房产企业融资通道基本上闭上，这是客观事实。我给出如下2种融资方式及需要注意的财税要点，仅供参考：
     1）能否该商业地产的股权质押方式，但是需要寻找适当的融资主体（金融机构一般情况下不会将房地产企业直接作为借款主体，需要房地产企业曲线救国去另寻新的借款主体，这一点又面临需要房地产企业和该借款主体再签订《借款合同》，将从金融机构贷款转入到房地产企业，此种情况下新的借款主体存在金融贷款服务，由房地产企业支付利息给该新的借款主体，新的贷款主体开具发票给房地产企业，存在利息方面增值税的重复纳税问题，从而堆积了企业的融资成本）
     2）商业地产公司持有的物业对外抵押，抵押方式融资贷款的前提，需要将抵押物登记在商业地产公司的名下，金融机构通常提供的“展业通”或“经营性物业贷款”，对于这种情况下，这些物业都需要办理产证到开发公司的名下，将来面临土地增值税清算和所得税处理需：这样的情况下，面临如下涉税事项，请予以注意：
     【政策依据1】-所得税 国税发[2009]31号
     第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
     【政策依据2】-土地增值税
     房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
     参考文件：《房地产开发企业土地增值税清算管理》（国税发【2006】187号）第三条。
     【政策依据3】土地增值税
     　财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字[1995]048号)规定：七、关于新建房与旧房的界定问题。
     　　新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
     【实操要点】公司将使用时间超过12个月的商品门面房再次对外销售，应按转让旧房及建筑物的规定来计算其增值额，不允许加计扣除20%。