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本段介绍了课程的主要内容。
本段介绍了房地产企业通过一二级联动获取土地时的涉税问题处理;其中分别介绍了涉及增值税、土地增值税和企业所得税的主要问题以及处理方式。
本段介绍了房地产企业通过“招、拍、挂”形式获取土地时的涉税问题处理方式,并详解了其中增值税扣除的计算过程。
本段介绍了通过收购资产与收购股权这两种主要的获取二手地的方式以及流程中的涉税问题和处理。
本段介绍了在“要钱不要地”的新思路下,委托代建和合作建房这两种较为新颖的土地获取方式及其涉税问题和处理方式。
关于此处之“土地价款”,税收文件有明确规定。
一、国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)第五条:支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
参考黑龙江省税务局相关答复:企业缴纳的市政配套设施费不属于“向政府部门支付的土地价款”,不可以在计算销售额时扣除。
福建省税务局也有类似答复:房开企业缴纳的城市基础设施配套费不属于受让土地时向政府部门支付的土地价款,不得在计算增值税销售额时扣除。
大体上,这两个文件说得不是一回事;当然,也许会有重合之处。“财税[2009]59号”说得是重组业务,“国家税务总局公告2015年第33号”讲得是非货币性资产投资。重组可能包括非货币性资产投资,也可能是其他业务;而非货币性资产投资可能构成重组,但也可能仅仅是一项投资行为,并不构成重组。因此,应当根据实际业务活动而定。
麻烦您补充一下,土地是否已经交付,土地价款及预付款分别是多少?
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