不动产租赁取得的收入冲减费用，未进行增值税处理怎么办？,铂略财务培训

业务描述：
这是一家制造企业，增值税一般纳税人，有一个完整的厂区，办公楼临街。检查人员调取了该企业的电子账，在使用查账工具软件对该单位2016年电子账中的“管理费用”科目进行“负值分析”（即：由软件自动检索指定会计期间、指定科目中的发生金额为负的业务）时，发现该年度“管理费用”科目中有多笔负值业务，人工筛选掉无问题信息后，检索结果汇总如下：

       针对上述检索结果，检查人员一一查看了每个凭证及相关附件，核实了每个记账凭证背后的业务：该单位办公楼临街有部分房屋出租给一家书店，年租金10万元，每半年收取租金一次；临街办公楼部分区域提供给某零售商放置自动售货机、提供给招商银行放置ATM机，一年收取一次租金……
       检查人员核对后确认，上述管理费用中发生的负值金额，对应科目均为“银行存款”或“现金”，说明上述业务已经实际收到款项，收款日期符合租赁合同的约定，收取书店租金，由于对方是个体工商户，所以未开具发票；收取自动售货机地使用费、招商银行点位管理费，向对方开具了增值税普通发票。检查人员询问该单位财务人员：是否计提增值税销项税额，回答：“这些是零星业务，不太关注也不太清楚”。检查人员核对相关科目后证实，上述业务未做增值税处理。
       业务描述：
       上述业务主要为销售不动产租赁服务，按照增值税的相关规定，已经发生增值税纳税义务，应当按规定进行增值税处理。收取费用，如果仅冲减费用，企业所得税可能不会有太大问题，但增值税肯定会存在问题。由于问题较小，且属于不太经常发生的业务，所以，容易被企业所忽略。
       政策依据分析：
       根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）相关规定，一般情况下，一般纳税人销售不动产租赁业服务，适用税率为11%，纳税地点为机构所在地。特殊情况：
       一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。本案例中，由于出租的是2016年4月30日前取得的不动产，因此可以采用简易计税方法。
       一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

文章由潘洪新老师授权发布

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