共1个回答

• 

  王老师 总局稽查局人才库成员 2019-03-07 08:57
  您好，《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）　第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
  　　自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
  

  　　第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

  因此不适用上述办法，只能适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
  　　上述凭证是指：
  　　（一）税务部门监制的发票。
  　　（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
  　　（三）国家税务总局规定的其他凭证。
  对于购置原价，国家税务总局未有具体明确，实务中理解为购置原价（包括税费），因此利息部分和前期开发部分和基础设施配套费部分不属于购置原价，国家税务总局公告2016年第15号纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。参考原营业税财税〔2003〕16号：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手 续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为 应按以下办法征收营业税：
  　　1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
  　　2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
  　　在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。因此如果实质上进行了开发，应按照国税函发〔1995〕110号在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
  　　 （一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
  　　 （二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
  　　 （三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20％的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。