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房地产计提税金怎么做
铂略会员60561835
提问于 2019-04-03 16:50
虽然您提及“收入”，但从您的措辞来看，可能是“预收（售）房款”吧。以下回复基于此。若非如此，另当别论。
如果只是“预收（售）房款”，而并未交房，则不必结转收入。
一、增值税分录
（一）预缴
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
（二）待增值税纳税义务发生，冲减所计提的“应交税费——未交增值税”
借：应交税费——未交增值税
贷：应交税费——预交增值税
二、企业所得税分录
（一）预缴
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
（二）结转费用（何时结转有所异议，个人认为预缴当期即可结转）
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
三、土地增值税、附加税费、印花税分录，与企业所得税基本一样，只是结转入“税金及附加”。
四、预缴增值税时不扣除土地价款，申报时扣除。
我们来看国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第十一条的两个公式：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
注意：预缴增值税的计征依据乃是“预收款”，而不是“销售额”。而扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算“销售额”。
五、企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、 “存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）” 或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。（注：此条也提及“取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时”，印证了上述预缴不扣土地价款的结论。预缴义务与纳税义务不是一个概念。）
建议最好退还重新打款，因为目前不再强制要求验资，所以能证明是投资款打入的，就是一个转账存款凭证，所以最好重新写好备注"投资款"。
当然如果确实无法重新退回再打入，股东互相之间认可属于投资款，也没有太大问题。
会计档案凭证本身就属于被投资的公司所有，股东变化不影响这些档案所有权，所以不存在股东变化要移交会计档案的问题。
价外费用：《增值税暂行条例》规定，价外费用是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项以及其他性质的价外费用，但下列项目不包括在内：（1）向购货方收取的销项税额；（2）受托加工应征消费税的货物，而由受托方向委托方所代收代缴的消费税；（3）代垫运费。代垫运费是指同时符合以下条件的运费：①承运部门的运输发票开具给购货方的；②纳税人将该发票转交给购货方的。
返利：国家税务总局国税发〔1997〕167号文件规定，平销行为返利是生产企业以商业企业经销价或高于商业企业经销价的价格将货物销售给商业企业，商业企业再以进货成本或低于进货成本的价格进行销售，生产企业则以返还利润等方式弥补商业企业进销差价损失。主要方式包括生产企业通过返还资金方式弥补商业企业的损失（如商业返还利润、向商业企业投资等），包括生产企业通过赠送实物或以实物投资方式弥补商业企业损失。
简而言之，价外费用是货物卖方向买方收取的，而平销行为返利是货物买方向卖方收取的。
收取价外费用根据性质不同计入不同科目，比如收取的违约金等计入营业外收入，收到的延期支付利息可以冲减财务费用
取得的平销返利，对方开具红字发票，商贸企业收到后冲减采购成本和进项税额
另外您说的补价，在商贸企业中不常见，您主要说的什么情况下涉及补价的概念了呢？
