- 核算与报告
- 内控与合规
- 计划与分析
- 成本与绩效
- 财务BP
- 资本财务
- 税务合规
- 税务筹划
- 跨境税务
数字化转型
- 财务信息系统与数字化
- 财务共享中心
- 数字化应用
- 人际技能
- 职业生涯与发展
- 商业技能
- 全民财务
- 管理者财务思维
- 老板财税
会计准则
16626个问题
15226人关注
这是一个混合销售的问题，也就是对方销售的除了导视导览牌及科普牌这些货物同时提供安装服务，根据最新增值税法，一项应税交易涉及俩个以上税率或征收率的，按应税交易的主要业务来选择税率，主要业务居于主体地位，体现交易的实质和目的；附属业务是主要业务的必要补充，并以主要业务的发生为前提。
根据您的实际情况及上述规定，我的理解对方是以销售导视导览牌及科普牌为主要业务，安装是必要补充，因此应该统一按13%开具货物销售发票。
借：银行存款
税金及附加、所得税费用
贷：利息收入
合并层面，只将内部利息收支抵消即可；税费属于外部事项，不涉及抵消。
购买软件时，应当按照“销售货物（软件产品）”开具发票；后续服务费，则按照“信息技术服务”开票。
一、上述情形，不属于发票开具范围，不能开具发票。
事实上，只有发生销售行为，才能开具发票。如上所述，支付款项乃是“赔偿”性质，货物并未发生转移（销毁了），销售并未发生，因此不能开具发票。
二、无需进项税额转出。
上述情形，并非管理不善导致的非正常损失（被盗、丢失、霉烂变质），乃是一种商务行为，因而无需进项税额转出。
借：其他应收款
贷：原材料
借：银行存款
贷：其他应收款
以上属于个人理解，仅供参考；涉及税务处理，谨慎起见，也可直接与主管税务机关沟通、确认一下。
不需要纳税调增。
根据《中华人民共和国企业所得税法》第十条 在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：
（三）税收滞纳金；
也就是说，税法明文不得扣除的是“税收滞纳金”。社保滞纳金并无规定不得扣除，则作为实际发生的支出可以税前扣除。
这个列于工会经费可能更加准确一些。
相关依据：
中华全国总工会办公厅关于印发《基层工会经费收支管理办法》 的通知（总工办发 〔2017〕32号）
第七条 基层工会经费支出范围包括:职工活动支出、维权支出、业务支出、资本性支出、事业支出和其他支出。
第八条 职工活动支出是指基层工会组织开展职工教育、文体、宣传等活动所发生的支出和工会组织的职工集体福利支出。包括:
(二)文体活动支出。用于基层工会开展或参加上级工会组织的职工业余文体活动所需器材、服装、用品等购置、租赁与维修方面的支出以及活动场地、交通工具的租金支出等,用于文体活动优胜者的奖励支出,用于文体活动中必要的伙食补助费。
不能。
首先，履行得是“研发活动”发生的费用。按照“财税〔2015〕119号”定义，研发活动，是指企业为获得科学与技术新知识，创造性运用科学技术新知识，或实质性改进技术、产品（服务）、工艺而持续进行的具有明确目标的系统性活动。
其次，研发费用有明确列举，具体可查《国家税务总局关于研发费用税前加计扣除归集范围有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第40号）相关规定。
这儿涉及两类纳税人，两个个税税目。
一、对于“您”本人来讲，作为个体工商户业主，按照经营所得申报个人所得税；计税依据是您的税法口径利润，并且给您自己发的工资，要加在里面一起计算。
二、对于这“几个员工”来讲，属于工资薪金所得，由您这边代扣代缴。
你是否忘记上传附件了？
借：固定资产清理 22万
累计折旧
借：固定资产
借：银行存款 6万
贷：固定资产清理、应交税费-应交增值税（销项税额）6万
注：销项税额计算，与公司纳税人类型、是否抵扣、没有抵扣原因直接相关。
最后，将固定资产清理科目余额结转资产处置损益这个科目。
增值税按不含税金额的9%计算
土地增值税按不含税价格扣除允许扣除的项目差额，采用超额累进税率计算。
你所说的保本，我理解的意思就是采购支付的价款加上本次转让环节的税金以及在持有过程中缴纳的税费和发生的支出之和应该和本次转让价款相当是吧？
那你假设转让不含税价格是X，X-采购支付的价款-本次转让环节的税金（附加税及土地增值税）-持有过程中缴纳的税费和发生的支出=0来计算这个X 就可以了。
土地增值税计算时可以扣除的项目我理解应该包含出让金、契税、印花税，其他项目不包含。由于土地增值税是超额累计税率，所以需要多次测试，这个还得麻烦您自己大概测算一下，得出最终结果。
我通过AI 测算一下，您可以做一个参考，或者通过ai再详细测算一下。
# 土地使用权转让保本定价测算报告
## 一、测算背景
我公司拟转让一宗土地使用权。为科学制定转让定价，确保转让收入能够覆盖全部成本及各项税费，实现保本出让，特依据现行税收法律法规进行本次保本价格测算。
## 二、土地基本情况
| 项目 | 内容 |
|------|------|
| 土地面积 | 369.73亩（约合246,486.67平方米） |
| 取得方式 | 出让 |
| 土地出让合同签订日期 | 2023年12月29日 |
| 土地取得时间 | 2016年4月30日之后 |
## 三、测算假设条件
本测算基于以下假设：
1. **纳税人身份**：公司为增值税一般纳税人；
2. **计税方法**：转让2016年4月30日后取得的土地使用权，适用一般计税方法，增值税税率为9%；
3. **公司所在地**：位于**市区**，城市维护建设税税率为7%；
4. **土地状态**：未进行实质性房地产开发，不适用土地增值税加计20%扣除；
5. **开发成本处理**：本次测算中，可研报告、勘测定界报告、植被恢复费等费用**不**计入土地增值税扣除项目；
6. **各项费用均已取得合法有效凭证**，可在企业所得税前扣除。
## 四、成本费用汇总
| 序号 | 成本项目 | 金额（万元） | 备注 |
|------|----------|-------------|------|
| 1 | 土地出让金 | 3,721.94 | 2023年12月29日签订出让合同 |
| 2 | 契税 | 111.65 | 取得土地时缴纳 |
| 3 | 印花税（取得时） | 1.86 | 签订出让合同时缴纳 |
| 4 | 城镇土地使用税 | 591.57 | 2023年12月29日至2026年6月30日 |
| 5 | 风险评估报告及可行性研究报告 | 14.00 | 编制费用 |
| 6 | 草地植被恢复费 | 12.00 | 预估 |
| 7 | 草地勘测定界报告 | 5.93 | 勘测费用 |
| | **成本合计** | **4,458.95** | |
## 五、各项税费计算依据
### （一）增值税
根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号），自2019年4月1日起，增值税一般纳税人转让土地使用权，税率为9%。
> **增值税 = 含税转让收入 ÷ (1 + 9%) × 9%**
### （二）附加税费
以实际缴纳的增值税为计税依据：
| 税种 | 税率 | 依据 |
|------|------|------|
| 城市维护建设税 | 7%（市区） | 《中华人民共和国城市维护建设税法》第四条 |
| 教育费附加 | 3% | 《教育法》 |
| 地方教育附加 | 2% | 财综函〔2003〕2号等 |
| **合计** | **12%** | |
> **附加税费合计 = 增值税 × 12%**
### （三）土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号），土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的四级超率累进税率计算征收。
**增值额 = 转让房地产所取得的收入（不含增值税）— 扣除项目金额**
**扣除项目**（《条例》第六条）：
1. **取得土地使用权所支付的金额**：指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
2. **开发土地的成本、费用**（本次按0计算）；
3. **新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格**（不涉及）；
4. **与转让房地产有关的税金**：指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税等，教育费附加可视同税金予以扣除；
5. **财政部规定的其他扣除项目**（不适用）。
**四级超率累进税率**：
| 增值额占扣除项目比例 | 税率 | 速算扣除系数 |
|---------------------|------|-------------|
| 不超过50%的部分 | 30% | 0% |
| 超过50%至100%的部分 | 40% | 5% |
| 超过100%至200%的部分 | 50% | 15% |
| 超过200%的部分 | 60% | 35% |
### （四）企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》第四条，企业所得税税率为25%。转让土地使用权取得的收入，减去相关成本、费用及税费后的所得，应并入企业应纳税所得额，按25%计算缴纳企业所得税。
> **企业所得税 =（不含税收入 — 成本费用总额 — 附加税费 — 转让印花税 — 土地增值税）× 25%**
### （五）印花税（转让环节）
按产权转移书据所载金额的**0.05%**（万分之五）缴纳。
## 六、土地增值税扣除项目构成
根据《土地增值税暂行条例》第六条及本次测算要求，土地增值税扣除项目如下：
| 扣除项目 | 金额（万元） | 计算说明 |
|----------|-------------|----------|
| 取得土地使用权所支付的金额 | **3,835.45** | 出让金3,721.94 + 契税111.65 + 取得时印花税1.86 |
| 开发土地的成本、费用 | **0** | 本次测算不扣除（可研报告、勘测定界报告、植被恢复费等不计入） |
| 与转让房地产有关的税金 | 附加税 + 转让印花税 | 转让环节缴纳 |
| **扣除项目合计** | **3,835.45 + 附加税 + 转让印花税** | |
> **特别说明**：城镇土地使用税591.57万元属于土地持有环节税款，根据《土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，**不得**在土地增值税前扣除，但可在企业所得税前扣除。
## 七、保本出让价格测算结果
设保本含税转让总价为 **P**（万元）。经迭代试算平衡，结果如下：
### （一）保本含税总价
| 项目 | 金额（万元） |
|------|-------------|
| **保本含税转让总价 P** | **≈ 5,211** |
| 折合每亩单价 | **≈ 14.10 万元/亩** |
### （二）各项税费明细
| 项目 | 金额（万元） | 计算公式 |
|------|-------------|----------|
| 含税转让收入 | 5,210.83 | 保本总价 |
| 不含税收入 | 4,780.73 | P ÷ 1.09 |
| 增值税 | 430.10 | 不含税收入 × 9% |
| 附加税费（城建7%+教附3%+地方2%） | 51.61 | 增值税 × 12% |
| 转让环节印花税 | 2.61 | P × 0.05% |
| 土地增值税扣除项目合计 | 3,889.67 | 3,835.45 + 51.61 + 2.61 |
| 增值额 | 891.06 | 4,780.73 — 3,889.67 |
| 增值率 | 22.91% | 891.06 ÷ 3,889.67 |
| **土地增值税** | **267.32** | 891.06 × 30%（适用30%税率） |
| 企业所得税应纳税所得额 | ≈ 0 | 4,780.73 — 4,458.95 — 51.61 — 2.61 — 267.32 |
| **企业所得税** | **≈ 0** | 应纳税所得额 × 25% |
### （三）税费及成本汇总
| 项目 | 金额（万元） |
|------|-------------|
| 成本费用合计 | 4,458.95 |
| 增值税 | 430.10 |
| 附加税费 | 51.61 |
| 转让环节印花税 | 2.61 |
| 土地增值税 | 267.32 |
| 企业所得税 | ≈ 0 |
| **合计（含税总价）** | **≈ 5,210.83** |
## 八、结论与建议
### （一）保本价格结论
经测算，该宗土地使用权**保本含税转让总价约为5,211万元**，折合**每亩约14.10万元**。
### （二）定价建议
| 定价策略 | 含税总价（万元） | 每亩单价（万元/亩） | 说明 |
|----------|-----------------|--------------------|------|
| **保本底线** | **≈ 5,211** | **≈ 14.10** | 转让无利润 |
| **建议挂牌价** | **5,730 — 5,990** | **15.50 — 16.20** | 在保本价基础上上浮10%-15%，为议价预留空间 |
### （三）重要提示
1. **本测算为初步测算结果**，实际应纳税额以主管税务机关最终核定为准。
2. **需向税务机关确认的事项**：
- 可研报告、勘测定界报告、植被恢复费等费用能否计入土地增值税“开发土地的成本、费用”扣除项目（各地执行口径可能存在差异）；
- 城镇土地使用税是否可按地方规定在土地增值税前扣除（本文按不可扣除处理）；
- 公司是否符合非房地产开发企业身份，不适用加计20%扣除。
3. **增值税计税方法选择**：由于土地于2023年12月29日取得（2016年4月30日之后），一般纳税人**不适用**简易计税方法（差额5%），应适用一般计税方法（税率9%）。若公司为小规模纳税人，则适用征收率3%（2027年底前可减按1%）。
4. **受让方税费**：转让环节受让方还需缴纳**契税**（税率3%-5%），不影响出让方定价但影响受让方购买意愿。
5. **纳税申报时限**：根据《土地增值税暂行条例》第十条，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起**7日内**向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
6. **建议**：最终定价前，建议委托专业税务师事务所进行税务复核，并到**主管税务机关**进行税负预沟通，以确保定价的准确性和合规性。
> **免责声明**：本报告基于现行税收法律法规及假设条件编制，仅供参考，不构成税务法律意见。实际税费计算受地方政策、纳税人身份、土地取得时间、扣除凭证等多种因素影响，建议以主管税务机关核定为准。
---
*编制日期：2026年6月23日*
*注：本报告不包含对“允许扣除开发成本”方案的对比分析。*
可以按照销售自产农产品开具普通发票，适用免征增值税政策。
相关政策：
《中华人民共和国增值税法》第二十四条 下列项目免征增值税：（一）农业生产者销售的自产农产品。
《中华人民共和国增值税法实施条例》第三十七条 纳税人发生应税交易，应当向购买方开具发票。有下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（二）应税交易免征增值税；
视频
视频
视频
视频
联系邮箱：cs@bolue.cn
咨询电话：400-616-3899 （周一至周五 08:30-18:00)
上海工商
沪公网安备 31010502004199号
二维码已失效
扫描成功！
请勿刷新本页面，按手机提示操作。
该手机号对应多个账号，请选择
一个铂略账号只能关联绑定一个微信账号。
您的铂略账号已关联绑定过其他微信账号，您可登录铂略PC官网、
APP或拨打铂略客服电话（400-616-3899）解除绑定。解除绑定
后，请再与当前微信账号进行绑定。
一个铂略账号只能关联绑定一个QQ账号。
您的铂略账号已关联绑定过其他QQ账号，您可登录铂略PC官网、
APP或拨打铂略客服电话（400-616-3899）解除绑定。解除绑定
后，请再与当前QQ账号进行绑定。
一个铂略账号只能关联绑定一个新浪账号。
您的铂略账号已关联绑定过其他新浪账号，您可登录铂略PC官网、
APP或拨打铂略客服电话（400-616-3899）解除绑定。解除绑定
后，请再与当前新浪账号进行绑定。
一个铂略账号只能关联绑定一个手机号码。
您的铂略账号已关联绑定过其他手机号码，您可登录铂略PC官网、
APP或拨打铂略客服电话（400-616-3899）解除绑定。解除绑定
后，请再与当前手机号码进行绑定。
