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  潘老师 税务局稽查官员 2020-04-08 09:07

  您好，问题一：当期取得的预售收入（是多少就计入多少）应计入计算基数计算广告宣传费和业务招待费应纳税调整的金额。

  依据：

  Ø  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）

  第四十四条

  企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

  Ø  《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函〔2009〕202号）

  一、关于销售（营业）收入基数的确定问题

  企业在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额时，其销售（营业）收入额应包括《实施条例》第二十五条规定的视同销售（营业）收入额。

  Ø  《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）

  第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

  问题二：从企业所得税的角度来说应计入开发成本在税前扣除。

  Ø  《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）

  第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：

  （六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

  问题三：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。否则，应当据实扣除，无论是否超过。请贵司根据企业的具体情况结合下列文件规定判定。

  依据：

  《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）

  三、房地产开发费用的扣除问题

  （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

  （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

  全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

  上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

  （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

  （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

  问题四：法定的亏损弥补年度就是五年（除特殊情形，但并没有针对房地产行业的特殊规定），超过规定年限的，不能再弥补。

  依据：

  Ø  《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第二十三号）

  第十八条

  企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。

  问题五：印花税的纳税义务发生时间是应税凭证书立或者领受时贴花，即在合同的签订时、书据的立据时、账簿的启用时和证照的领受时贴花，不得延至凭证生效日期贴花。印花税不需要计提，一般直接借方税金及附加，贷记银行存款。

  按季缴纳的土地使用税建议按月计提，以确保成本费用配比符合权责发生制。

  问题六：可以，这不属于增值税应税行为，无须取得发票作为扣除凭证。

  问题七：工程承包需要资质，并非所有项目都可以由个人来承包，如果有大额个人劳务发票，税务机关可能会怀疑其业务真实性，另外，即使是真实的，贵司支付个人劳务费还会涉及需要预扣预缴劳务报酬所得个人所得税问题，关于个人承接建筑工程是按经营所得还是按劳务报酬所得计算扣缴个人所得税，各地税务机关理解有差异，所以，房地产企业列支有大量个人代开发票的劳务费用，是有风险的。

  问题八：开发成本-开发间接费用是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，财务部、办公室人员即使在是现场办公，其工资、办公费也不属于直接组织和管理开发项目所发生的，应作为期间费用在土地增值税清算时扣除。

  问题九：没有规定，贵司可根据自己的内控要求确定。