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  谢老师 铂略答疑老师 2021-03-23 16:05

  您好，装修费用不能单独作为扣除项目在土地增值税税前扣除。对于存量房地产转让，土地增值税税前可扣除的项目包括：

  1、房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

  2、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用。

  3、转让环节缴纳的税金。

  上述规定中房屋及建筑物的评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。在评估过程中已经考虑了房屋的现状，包括房屋的装修程度，因此有关装修费用不得单独在税前扣除。

  另外，对于装修费土增税税前扣除的处理，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）四、土地增值税的扣除项目……（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。此处装修费税前扣除仅适用于房地产开发企业销售已装修的房屋。且根据《建设部关于印发<商品住宅装修一次到位实施导则>的通知（建住房[2002]190号》）的规定，能够税前扣除的装修费用仅包括属于与房屋不可分离的部分。

  综上所述，非房地产企业在持有存量房期间的装修费用不能单独作为扣除项目在土地增值税税前扣除。

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  • 2021-03-23 17:46:39
    我指的装修是硬装部分，比如水电，消防，电梯，入墙的装修，这些费用都是真实存在的，有相关合同和发票，为什么不能扣除呢?
  • 2021-03-24 09:15:42

    对于存量房，税法规定的扣除就是上述三个，并没有单列持有期间发生的装修费用。所以不能税前扣除装修费。而税法作出这样规定的逻辑是将企业发生的装修费在房产评估价中予以考虑了，比如房产原本价值100万，因为加装电梯，加固墙体等装修，使得房产评估价变成了130万，那在土地增值税税前扣除时以评估价130万作为扣除项目，已经将装修费用支出考虑进去了。