共1个回答

• 

  李老师 铂略答疑讲师 2021-06-10 17:58

  您好，卖出价高于评估价的前提下（否则以评估价计税）1、增值税及城建税、教育费附加及地方教育的附加

  如适用简易征收，应纳增值税＝（1731-1200）/1.05*5%=25.29万元

  城建税、教育费附加及地方教育的附加是分别按照增值税的7%、3%以及2%进行征收的＝25.29*（7%+3%+2%）＝3.03万元

  如按一般计税，销项税额＝1731/1.13*13%=199.14万元

  2、印花税

  如增值税按简易计税，应交印花税1731/1.05*0.5‰＝0.82万元。

  如增值税按一般计税，应交印花税1731/1.13*0.5‰＝0.77万元。

  3、土地增值税

  简易征增值税的前提下①扣除项目金额＝成本+转让环节缴纳的税金=1200+（25.29+3.03+0.82）=1229.14万元

  ②增值额=1731-1229.14=501.86万元

  ③增值率=501.86/1229.14=40.83%<50%，适用30%税率

  ④应缴纳土地增值税=501.86×30%=150.56万元。

  4、企业所得税

  应纳企业所得税税额=（1731-1200-25.29-150.56-0.82）×25%=88.58万元。

  交易流程：1、买房咨询，在购买二手房之前，购房者需要通过各种途径了解到二手房的房源信息，交易双方要建立联系，购房者了解房子的产权等情况，需要查看售房者的合法证件，包括房屋权证书、身份证件及其它证件。

  2、签订合同，买卖双方确定了交易意向之后就可以开始着手签订房屋买卖合同的事情了，当购房者查看过售房者的证件，并且合法时，购房者便可以交纳购房定金，之后交易双方签订房屋买卖合同。

  3、银行贷款，如果购房者不是一次性支付房款的，那么就需要办理按揭贷款的手续，签订完房屋买卖合同后，买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款。

  4、缴纳税费，二手房过户按照规定需要交纳房屋买卖的税费，首先相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。之后再去办理税费的缴纳，税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。

  5、办理过户，二手房的买卖合同签订之后一定要及时办理房产过户手续，交易双方共同向房产交易管理部门提出申请，然后管理部门查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

  6、房屋交接，二手房买卖手续完成之后，就可以按照合同中规定的时间交接房屋了，有的房主可能不会按照合同中规定的时间来交接房屋，所以在房屋买卖合同中应该明确规定交房时间以及违约责任等。