- 核算与报告
- 内控与合规
- 计划与分析
- 成本与绩效
- 财务BP
- 资本财务
- 税务合规
- 税务筹划
- 跨境税务
数字化转型
- 人际技能
- 职业生涯与发展
- 商业技能
- 全民财务
- 管理者财务思维
- 老板财税
1、房地产行业涉及到的税种有哪些? 2、针对房地产行业有无一些比较好的税筹思路?
您好,房地产开发行业涉及到的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。
一、房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发企业由于其业务范围广,经营活动复杂,因此,采用的筹划技术也是多种多样的,根据其特点和经营业务,对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
1、规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率,存在着明显地税率跳跃临界点。因此,可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税,其关键性的操作是控制增长率,可以通过价格、扣除额的调节来实现。
2、投资转化技术
房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外,还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式,转化技术对于房地产开发企业来说,其效果非常明显。
3、税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大,需要不断筹措资金维持其开发能力,而资金筹划中的税收筹划,集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式,可以利用利息抵税效应降低税负,而发行股票则属于权益资金模式,只能按税后利润分配,不能有效降低税基。
4、实现技术
主营业务收入的筹划,其切入点是运用实现技术,合理控制和确认收入的实现,降低税负。对于房地产企业来说,税收政策对其收入的约束是相当严格的,预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额,预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
二、房地产开发企业税收筹划方式
1、利用临界点进行税收筹划
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时,通过增减收入或支出,避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;
增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应,可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20%这个临界点上
一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了,而可扣除项目金额不变,增值率自然会降低。当然,这会带来另一种后果,即导致收入的减少,此举是否可取,就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小,权衡得失做出选择。
二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等,使商品房的质量进一步提高。但是,在增加房地产开发费用时,应注意税法规定的比例限制,开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。
2、利用投资方式的不同进行税收筹划
房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式:一是出租取得租金;二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同,存在着较大的税收筹划空间。
3、利用不同资金的筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大,如何更好地筹措资金,对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看,不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
4、利用地方税收优惠政策筹划
目前,在我国针对不同行业、不同地区还存在着很多税收优惠政策,比如:软件企业,增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策;对于符合条件的科技企业孵化器使用的房产、土地,免征房产税和城镇土地使用税等。
1、保险费用一般情况下理解为与车辆所有权相关的费用,也就是即使对方不出租也需要缴纳保险,如果您说的保险属于这个性质的,不能在承租方税前扣除,但如果和租赁有关,也就是如果不出租给承租方使用,便不会产生这个保险,可以理解为与使用相关,那么就可以在承租方税前扣除。
2、一般理解如果对方属于总公司员工,那么您公司可以向总公司支付服务费用,然后需要花费的一些费用都可以通过支付服务费的方式给到派遣方,然后您方只支付总公司服务费用取得发票列支并税前扣除,如果承担了派遣人员的房租交通伙食补贴等,由于派遣人员并不是本单位职工,直接税前列支还是有一定风险的。
3、手机费已报销形式发给职工,所得税应计入福利费支出限额税前扣除
4、会议期间经销商发生的住宿、机票应列支在招待费,限额所得税前扣除
5、与个人签订的动产买卖合同免印花税,个人包含个体户,因此您单位和个体户签订买卖合同,您单位也是不缴纳印花税的。
不需要缴纳增值税,理解并不是转租,而是员工负担一部分,所以会计处理也应该是冲减租赁费用。
这句话的意思,国外未必和国内一样,实行发票管理制度,所以如果有发票的取得发票,没有发票的可以凭类似发票的其他凭证作为税前扣除凭证,这里并不是特指收据。