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  梁老师 29年+建筑地产行业财务高管 2021-06-03 15:16

  您好，财税处理遵循“业务法务税务财务”四务融合原则。需要您结合“仓储合同”和“租赁合同”去甄别业务。如果确实是签订了《租赁合同》，你是无法再去证明贵司对应的业务不是租赁，因此根据目前您表述的业务来看，签订的合同是《租赁合同》，从租计征房产税是无法改变的，因为已经既成事实。
  另外，以后发生的业务，如果贵公司具备仓储所需要的资质等法定条件，和客户之间签订《仓储合同》，意味着房产税可以按照从价计征发生。
  附件：
  A）仓储合同的定义
  仓储合同，又称仓储保管合同，是保管人储存存货人交付的仓储物，存货人支付仓储费的合同。仓储业是专为他人储藏、保管货物的商业营业活动，是现代化大生产和国际、国内商品货物的流转中一个不可或缺的环节。
  仓储合同具有以下法律特征：
  (1)仓储合同为诺成合同。为约束仓储合同双方的行为，更好地维护双方利益，法律规定仓储合同自双方达成合意时起就成立，而不需以存储货物的实际交付。
  (2)保管人必须是拥有仓储设备并从事仓储保管业务的人并且保管人必须是经工商行政管理机关核准，依法从事仓储保管业务的法人。
  (3)仓储合同为双务有偿合同。由于仓储业是一种商业营业活动，因此，仓储合同的双方当事人互负给付义务，保管人提供仓储服务，存货人给付报酬和其他费用。这与一般的保管合同不同，因为保管合同既可有偿、也可无偿。
  B）租赁合同具有以下法律特征：
   租赁合同（Lease Contract），租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。
  1．租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。
  2．租赁合同是双务、有偿合同。在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。
  3．租赁合同是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议合同即告成立。

  更多追问追答
  • 2021-06-03 15:31:54
    可我业务实质是仓储物流服务，实质重于形式，不能认定是仓储物流服务吗？而且合同签订内容中也部分体现为对方上货卸货的服务。
  • 2021-06-04 09:13:23

    实质重于形式，关键是需要企业拿出合同去说服税务局，税务局很多情况下认为合同表述的交易是实质交易，但是税务局如果能够认可企业提供的证据（包括重新签订合同），能够说服税务局是最主要的。因为合同是甲乙双方签订的，不是企业单方面出具的说明之类自证的文件资料。如果企业不能够提供更多证据（包括重新签订的合同）去证明是仓储服务，这就是该案例当中的风险点。因为税务局更多不愿意去承担由此所产生的风险点。
    另外，
    A）该案当中涉及到流转税：
    （1）因为不动产租赁环节所产生的增值税是9%（一般纳税人），
    （2）仓储服务属于“现代服务-物流辅助服务”，增值税税率如下：一般纳税人：一般计税适用税率6%；可以选择简易计税，适用3%征收率。
    B）企业所得税环节
      租赁的情况下，分期确认收入。