根据《房产税暂行条例》及相关规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿"固定资产"科目中记载的房屋原价。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

因此，改扩建后用于房产税计税的房屋原值应为：400万（原值）+ 50万（新增资本化支出）= 450万。

厦门税务曾经有过相关答疑口径，请参考：https://taxdy.cn/h-nd-64110.html

初始取得价款100万，后收到土地返还款40万，现账面价值60万。问题的关键在于这40万返还款的性质——是政府给予的"政府补助"，还是实质上的"土地价款折扣"，这在实务中存在较大争议。

实操中有两种观点：

观点一（政府补助说）：按100万计税，返还款作为营业外收入处理

按照会计准则，土地返还款属于政府补助，与企业日常生产经营活动无关，应当一次或分次计入"营业外收入"，不应冲减土地成本。因此，房产税计税基础应按全额100万确认，返还款不影响计税依据。

持此观点的理由包括：一是按公允价值计量原则，土地实际价值并未因返还款而降低；二是土地出让合同价款为100万，合同未变更的情况下，计税依据不应减少；三是企业通常取得全额土地出让金票据，返还款实质上是财政补助。

观点二（实际支付说）：按60万计税，返还款视为折扣处理

持此观点者认为，财税〔2010〕121号文件的表述是"为取得土地使用权支付的价款"，即企业实际从自己口袋里掏出的钱，返还的部分实质上并未支付，不应计入计税基础。实际中，通过无偿划拨方式取得土地使用权的，初始用地成本为零，计入房产原值的地价也为零，这也佐证了地价计入房产原值应当是实际支付的价款这一原则。

从公平交易的角度出发，如果政府不给予地价返还，那么"土地交易"很可能不会成交，因此扣除土地返还款后的地价才是真实的成交价格。政府对土地价款的直接减免与事后返还不存在本质性差异，税收处理上不应区别对待。

目前国家税务总局层面没有明确规定，建议和主管税务部门沟通一下为妥。

《西部地区鼓励类产业目录 (2025 年本)》自 2025 年 1 月 1 日起施行，明确规定目录共包括两部分：

1、国家现有产业目录中的鼓励类产业：包括《产业结构调整指导目录》中的鼓励类产业和《鼓励外商投资产业目录》中的产业

2、西部地区新增鼓励类产业：按省、自治区、直辖市分列，仅在相应省份适用

        这意味着，即使内蒙古自治区新增鼓励类产业中没有直接列出煤制甲醇，只要您公司的业务属于《产业结构调整指导目录 (2024 年本)》中的鼓励类产业，仍然可以享受西部大开发税收优惠政策。

 国家发改委明确将煤制甲醇列为煤炭清洁高效利用重点领域。国家发改委在《煤炭清洁高效利用重点领域标杆水平和基准水平》相关文件中明确指出，煤炭转化领域包括煤制甲醇、煤制合成氨、煤制焦炭、煤制烯烃、煤制乙二醇等，这些都是煤炭清洁高效利用的重要组成部分。

在《关于加强煤炭清洁高效利用的意见 (发改运行〔2024〕1345 号)》中，国家发改委进一步强调要 "有序发展煤炭原料化利用"，"推动煤化工与绿电、绿氢、储能、二氧化碳捕集利用与封存等耦合发展，打造低碳循环的煤炭高效转化产业链。

产业结构调整指导目录 (2024 年本)》的相关规定

鼓励类：在 "三、煤炭" 第 4 条 "煤炭清洁高效开发利用技术" 中明确包含 "煤炭清洁高效利用技术"

限制类：仅将 "100 万吨 / 年以下煤制甲醇生产装置" 纳入限制类。

这意味着：

1、100 万吨 / 年以下的煤制甲醇生产装置属于限制类，不能享受鼓励类产业优惠政策

2、100 万吨 / 年及以上的煤制甲醇生产装置不属于限制类，且属于国家发改委明确的煤炭清洁高效利用重点领域

如果您公司满足以下全部条件，则可以享受西部大开发减按 15% 税率征收企业所得税的优惠政策：

1、装置规模：煤制甲醇生产装置单套规模达到100 万吨 / 年及以上

2、主营业务占比：以煤制甲醇生产为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额60% 以上

3、能效要求：生产装置能效达到《煤炭清洁高效利用重点领域标杆水平和基准水平 (2025 年版)》规定的基准水平

如果您公司的煤制甲醇生产装置单套规模低于 100 万吨 / 年，则属于《产业结构调整指导目录 (2024 年本)》中的限制类产业，不能享受西部大开发税收优惠政策。

如果税务机关在后续管理中不能准确判定企业主营业务是否属于国家鼓励类产业项目时，可提请发展改革等相关部门出具意见。

建议您公司在申报前主动与当地税务机关和发展改革部门沟通，确保对政策的理解一致，避免后续出现争议。