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  梁老师 29年+建筑地产行业财务高管 2022-04-14 12:05

  【问题回复】

  一、常见合作方式

  根据电话沟通，贵司（A公司）有房开资质和其名下商业地块，和第三方（B公司）合作开发的方式各种各样，由于不规范导致各种各样的涉税风险和税务风险，在回复贵司问题的时候，将比较常见成熟的3个方式做了归纳总结。：

  ①A出土地，B出资金，开发主体为A，建设完成后，按比例分房给B；

  ②A出土地，B出资金，开发主体为B，建设完成后，按比例分房给A；

  ③A出土地，B出资金，开发主体为A，建设完成后，B公司按照约定获取固定回报，A公司按照税后利润支付B公司该固定回报。

  二、上述3种方式下的涉及到的主税处理

  【A】基于前述①②这两种方式下

  一、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：

    二、关于合作建房的征免税问题

  对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

  【B】基于前述③这种方式下

  合作开发房地产项目纳税问题：合作开发房地产，一方仅出具资金，居民企业（注，不是自然人）取得项目税后利润分配，为免税收入。 　

  【发布日期】： 2010年10月28日 【来源】：国家税务局

  【合作方式】：合作开发房地产项目，合作双方不单独成立法人公司，而是由拥有土地方（甲方）进行项目立项、报批、纳税，合作另一方（乙方）只出资金，待商品房建成销售后，按照合作协议的约定，取得项目税后利润。对于乙方的分配所得应该纳税吗？

  回复意见：　　

  根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十六条规定：

  “企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

  　……

  （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

  1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

  2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

  《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条规定：企业的下列收入为免税收入：

  　……

  （三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十三条规定：“企业所得税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第（二）项和第（三）项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。”

  根据上述规定，合作开发房地产，一方仅出具资金，居民企业取得项目税后利润分配，为免税收入。 　

  三、最后，必须强调，众所周知，合作共同开发，涉及到多方（含国家）利益，非常复杂，很容易出现纠纷和税务风险，在实质性操作前，需要充分论证（含经验丰富的房地产律师共同参与对于合作方的尽职调查和合同条款审核，税务师对于涉税事项的充分论证），尽可能减少相关风险和纠纷。