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本段介绍了课程主要内容。
本章节运用案例解析了房地产企业通过上市融资过程中所涉及的个人所得税、企业所得税问题,其中包括资本公积金转增股本、发行优先股模式的涉税问题探讨。
本章节讲解了企业通过向员工借贷融资的有关增值税和个人所得税问题,包括较为重要的法律风险问题。
本章节讲解了房地产企业想非金融企业借贷的增值税涉税问题,其中包括政策上对于此类情况下的进项税额抵扣规定以及重要法律风险提示。
本章节讲解了房地产企业通过委托贷款融资涉及的增值税和土地增值税问题,也梳理了项目合作模式下的税会差异难点。
本章节解析了房地产企业通过银行贷款以及统借统还模式下涉及企业所得税、增值税、土地增值税的主要问题。
本章节讲解了房地产企业通过信托机构贷款以及在融资租赁模式下的增值税、企业所得税问题,其中包括对售后回租及抵押贷款的解析。
本章节介绍了房地产企业通过典当、小额贷款公司借贷以及发行公司和企业债券的涉税问题。
本章节运用案例讲解了房地产企业通过私募股权,特别是“明股实债”情况下的税务机关稽查风险。
一、本文件乃是一个企业所得税文件,不应直接套用到增值税。
二、是否缴纳增值税,关键在于是否属于“贷款服务”。
根据“财税〔2016〕36号”文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》相关定义,贷款,是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。
各种占用、拆借资金取得的收入,包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入,以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入,按照贷款服务缴纳增值税。
以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润,按照贷款服务缴纳增值税。
《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第一条规定,《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”,是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入,不征收增值税。
也就是说,是否属于增值税征收范围,关键在于是否保本、是否约定了固定利润或者保底利润等因素。
不能免征增值税。
根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)一、小规模纳税人发生增值税应税销售行为,合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元)的,免征增值税。
对于这个文件,不能只看到10万元、30万元,还应注意“月度”、“季度”概念。此条款针对的是定期(月度、季度)申报的小规模纳税人。对于(个体工商户之外的)其他个人来讲,不可能办理税务登记、月度或者季度定期申报纳税,所以不适用这个条款。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十七条相关规定,按次纳税的,(增值税起征点)为每次(日)销售额300-500元。但是,这儿也有一个特殊情况,就是“国家税务总局公告2019年第4号”第四条规定,《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。
另外,《国家税务总局关于税收征管若干事项的公告》(国家税务总局公告2019年第48号)第二条“关于临时税务登记问题”明确:从事生产、经营的个人应办而未办营业执照,但发生纳税义务的,可以按规定申请办理临时税务登记。
基于上述规定,如何理解增值税按次纳税和按期纳税?国家税务总局货物和劳务税司答复:
按次纳税和按期纳税,以是否办理税务登记或者临时税务登记作为划分标准。凡办理了税务登记或临时税务登记的小规模纳税人,月销售额未超过10万元(按季纳税的小规模纳税人,为季度销售额未超过30万元)的,都可以按规定享受增值税免税政策。未办理税务登记或临时税务登记的小规模纳税人,除特殊规定外,则执行《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则关于按次纳税的起征点有关规定,每次销售额未达到500元的免征增值税,达到500元的则需要正常征税。对于经常代开发票的自然人,建议主动办理税务登记或临时税务登记,以充分享受小规模纳税人月销售额10万元以下免税政策。
这儿可能有两个政策结合来看:
一、需要按照利息股息红利所得征收个人所得税
根据《国家税务总局关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》(国税发〔2010〕54号)二、(二)1.加强企业转增注册资本和股本管理,对以未分配利润、盈余公积和除股票溢价发行外的其他资本公积转增注册资本和股本的,要按照“利息、股息、红利所得”项目,依据现行政策规定计征个人所得税。
二、上市公司股息红利差别化个人所得税政策
根据《财政部 国家税务总局 证监会关于上市公司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》(财税[2015]101号)一、个人从公开发行和转让市场取得的上市公司股票,持股期限超过1年的,股息红利所得暂免征收个人所得税。
个人从公开发行和转让市场取得的上市公司股票,持股期限在1个月以内(含1个月)的,其股息红利所得全额计入应纳税所得额;持股期限在1个月以上至1年(含1年)的,暂减按50%计入应纳税所得额;上述所得统一适用20%的税率计征个人所得税。
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