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  徐老师 铂略答疑讲师 2018-02-05 16:13

  【解答】您好！

  一、区分租赁项目：您可以将租金进行区分（前提需要符合市场原则并能得到主管税务机关认可），划分为房屋租赁费、土地租赁费、（房屋内）场地租赁费、物业管理费、保洁费、保安费等项目，也不要将对外支付的水、电、暖、气、物业等收费笼统包含在租赁之内，可以让其自行支付。如果这样，显然房产税要省（只要房屋租赁才会缴纳），增值税、附加税费也会省（税率一不一样，自行支付项目也去掉了），由于租赁项目减少，印花税也会减少。另外，如果房屋内有设备、设施之类，也可以分别来租；虽然动产租赁比不动产租赁增值税税率高（6%），但是动产租赁不涉及房产税（12%）。

  二、改变经营模式，可以派人进行管理，则变租赁为仓储。按照《销售服务、无形资产、不动产注释》的定义，经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。仓储与租赁的实质区别在于：租赁是只提供场所，其他不管；仓储是您把东西放这儿就行，别的什么都不用管，至于场所、人员等，那都与您无关。二者增值税税率并不一样：不动产租赁（11%）、仓储（6%）。

  三、是否可以考虑以此不动产进行投资，并且约定投资年限。这样的话，以投资收益取代租金，可以免去增值税及附加、企业所得税、房产税、土地使用税等大多税种。但是要注意两点：（一）投资之时涉及视同销售，需要缴纳大量税收，这种需要与投资期内所省税收金额进行精确计算、比对。（二）投资收益需以被投资方经营情况为前提，不能固定约定，否则仍将视为租赁，这就需要评估被投资企业盈利能力。总之，这种方式操作性挺难的，需要对被投资企业非常了解、熟悉。

  四、就是一些常规手段了：比如能否符合简易计税条件、尽量取得合法凭证、设定免租金期间（需要合理）以延迟纳税等。