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  徐老师 铂略答疑讲师 2018-03-02 13:45

  【解答】您好！

  一、根据“财税〔2016〕36号”文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条相关规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。如您所述，既然部分用于一般征税项目，则非专用于上述不得抵扣项目，可以全额抵扣。

  二、根据国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第15号）相关规定，纳税人2016年5月1日后（之前不能取得专用发票，也就不涉及抵扣问题）购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。由于您至今尚非房地产企业，自然需要适用上述分期抵扣政策。

  综合以上两点，您应当适用全额、分期抵扣处理。（就是说，全部可以抵扣，但是需要分期。）

  三、根据“财税〔2016〕36号”文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十一条、国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第15号）第六条相关规定，已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定（不得抵扣）情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率（固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额）。纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。

  也就是说，如果您全部转为销售，且适用简易计税办法，则依据上述公式计算不得抵扣金额予以转出；如果全部转为销售，且适用一般计税办法，则尚未抵扣进项税额，可以当期抵扣。