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  时老师 铂略答疑讲师 2017-11-03 14:48

  【解答】您好！关于母子公司房产划拨或投资的涉税处理分析如下：

  1、用房产投资涉税分析：

  增值税：

      根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时，第十一条规定，有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。对于将房产投资入股换取股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。

  企业所得税：

  根据《企业所得税法实施条例》第25条明确非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的行为，应当视同销售计算缴纳企业所得税，但是列举行为中并不包括对外投资。

  但国家税务总局2008年《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）就《企业所得税法实施条例》第25条规定的视同销售行为作了详细解释。828号文将企业处置资产的行为分为内部处置和外部处置，资产所有权属在形式和实质上均不发生改变的处置属内部处置，不视同销售确认收入，资产所有权属发生改变的，不属内部处置，应按视同销售确定收入，包括市场推广或销售、交际应酬、职工奖励或福利、利息分配、对外捐赠以及其他改变资产所有权属的用途。

  以房地产对外投资，828号文虽然没有明确列明，但该行为无论在形式上还是实质上，都已经将房地产的所有权属转移至被投资公司，应属其他改变资产所有权属的用途无疑，应当视同销售确定收入计算缴纳企业所得税。

  土地增值税：

  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税字[1995]48 号） 第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进 行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投 资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

  以房产投资入股是否涉及土地增值税，主要看投资主体及被投资企业是否为房地产企业。

      契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》 第二条第一款规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行 条例细则》第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的， 视同土地使用权转让征税。

  印花税：

  财产所有权的转移征收印花税。企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。

  2、母子公司划拨资产涉税分析：

  增值税：

  依据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》

  第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：

  （六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；

  根据增值税实施细则第四条规定，母子公司之间无偿划拨资产应视同销售，缴纳增值税。

  因此，无偿划拨房产应缴纳增值税。

  企业所得税：

   根据《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》财税〔2014〕109号   三、关于股权、资产划转

  对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：

  1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。

  2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

  3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

  依据国家税务总局公告2015年第40号

  《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号）和《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号，以下简称《通知》）下发后，各地陆续反映在企业重组所得税政策执行过程中有些征管问题亟需明确。经研究，现就股权或资产划转企业所得税征管问题公告如下：

  一、《通知》第三条所称“100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产”，限于以下情形：

  （一）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司获得子公司100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。

  （二）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本（包括资本公积，下同）处理，子公司按接受投资处理。

  （三）100%直接控制的母子公司之间，子公司向母公司按账面净值划转其持有的股权或资产，子公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按收回投资处理，或按接受投资处理，子公司按冲减实收资本处理。母公司应按被划转股权或资产的原计税基础，相应调减持有子公司股权的计税基础。

  （四）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间，在母公司主导下，一家子公司向另一家子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，划出方没有获得任何股权或非股权支付。划出方按冲减所有者权益处理，划入方按接受投资处理。

  二、《通知》第三条所称“股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动”，是指自股权或资产划转完成日起连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动。

  股权或资产划转完成日，是指股权或资产划转合同（协议）或批复生效，且交易双方已进行会计处理的日期。

  三、《通知》第三条所称“划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定”，是指划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原计税基础确定。

  《通知》第三条所称“划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除”，是指划入方企业取得的被划转资产，应按被划转资产的原计税基础计算折旧扣除或摊销。

  四、按照《通知》第三条规定进行特殊性税务处理的股权或资产划转，交易双方应在协商一致的基础上，采取一致处理原则统一进行特殊性税务处理。

  所以，母子公司之间无偿划拔固定资产 增值税方面要依据货物取得的不同时点，在转让时确认是按简易办法还是按适用税率交纳增值税。企业所得税方面，要依据转让的方式及股权结构来处理企业所得税。

  土地增值税：根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

  《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48）第四条关于细则中“赠与”所包括的范围问题规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：

  （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

  （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利

  所以母子公司无偿划拨房产应缴纳土地增值税。

  当也有不征土地增值税的特例，比如财税[2005]160号　一、重组分立过程中，原中国建设银行无偿划转给建银投资的货物、不动产，不征收增值税、营业税和土地增值税。京地税地[2009]187号  二、土地增值税 （一）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，北京汽车工业控股有限责任公司等八家企业将非经营性房产无偿划转北京房地集团有限公司，不属于土地增值税征收范围，不征收土地增值税。

  契税：

  根据《财政部 国家税务总局 关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37号六、资产划转

  对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

  同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

  印花税：根据《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》(国资发产权〔2005〕239号)规定，无偿划转双方应签订无偿划转协议。企业间无偿划转资产，如果涉及到产权过户登记的，则根据《印花税暂行条例》的规定,产权转移书据按所载金额万分之五贴花。

  仅供参考，具体请咨询当地税务机关。