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我公司自有房产用于出租，2018年计提一笔付维修管道及更换空调冷却设备工程款，2480000元，支付时间2019年5月，税局认为这笔款项属于大的工程维修，依附在固定资产上长期使用，应资本化吗？
铂略用户70619710
提问于 2021-06-15 17:19
您好，问题提到的情形，其实属于针对不动产的后续支出，关于这部分支出，其处理应当有三种情况，一是直接在当期费用化；二是符合大修条件，在固定资产尚可使用年限内摊销；三是作为其他长期待摊费用，在不低于三年时间摊销。
问题没有进一步数据，所以，没办法给出判断，如果不符合大修的规定，也不属于其他应作为长期待摊费用的，则可以在当期费用化。主要还是看这个房产的原值。
由于金额较大，不应属于小修，个人倾向于定性为其他长期待摊费用。供参考。
依据：
《中华人民共和国企业所得税法》
第十三条 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：
（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；
（二）租入固定资产的改建支出；
（三）固定资产的大修理支出；
（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
第六十九条 企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：
（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；
（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。
企业所得税法第十三条第（三）项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。
第七十条 企业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。
维修支出是一次性280多万吗？如果是，应当作为其他长期待摊费用摊销。
营业外支出
本科目核算小企业发生的各项营业外支出。包括：存货的盘亏、毁损、报废损失，非流动资产处置净损失，坏账损失，无法收回的长期债券投资损失，无法收回的长期股权投资损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失，税收滞纳金，罚金，罚款，被没收财物的损失，捐赠支出，赞助支出等。
管理费用
本科目核算小企业为组织和管理生产经营发生的其他费用。包括：小企业在筹建期间内发生的开办费、行政管理部门发生的费用（包括：固定资产折旧费、修理费、办公费、水电费、差旅费、管理人员的职工薪酬等）、业务招待费、研究费用、技术转让费、相关长期待摊费用摊销、财产保险费、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费等费用。
这个问题并没有明确的规定，上述是小企业会计准则中的会计科目的解释，我个人理解还是计入营业外支出科目比较合适。
根据工会会计制度
1、盘亏或者毁损、报废的固定资产，按照账面价值，借记“待 处理财产损溢”科目，按照已计提折旧，借记“累计折旧”科目，按 照固定资产的账面余额，贷记固定资产科目
2.将待处理财产损益结清
处理毁损、报废实物资产过程中取得的残值或残值变价收
入、保险理赔和过失人赔偿等，借记“库存现金”、“银行存款”、
“其他应收款”等科目，贷记“待 处理财产损溢”科目（处理净收入）；处理毁损、报
废实物资产过程中发生的相关费用，借记“待 处理财产损溢”科目（处理净收入），贷
记“库存现金”、“银行存款”等科目。
处理收支结清，如果处理收入大于相关费用的，按照处理收入减
去相关费用后的净收入，借记“待 处理财产损溢”科目（处理净收入），贷记“其他收
入”科目，需按规定上缴同级政府财政的，贷记“其他应付款”科目；
如果处理收入小于相关费用的，按照相关费用减去处理收入后的净支
出，借记“其他支出”科目，贷记“待 处理财产损溢”科目（处理净收入）。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产的核算范围主要包括：
1、已出租的土地使用权；
2、持有并准备增值后转让的土地使用权；
3、已出租的建筑物。
下列各项不属于投资性房地产：
1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
2、作为存货的房地产。
政策依据：《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条、第三条、第四条。
根据上述规定，应该转入投资性房地产科目核算。
成本计量模式下投资性房地产，租金计入其他业务收入，折旧计入其他业务支出
采用公允价值模式计量的投资性房地产，无需计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”。
参考文件：《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十一条。
