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  陶老师 10年+财税咨询服务实战管理 2021-08-12 16:58

  您好，1.人防车位属于全体业主共有，其成本、费用可以扣除。非人防建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

  2，人防的地下车库建安成本要并入到公共实施成本进行计算。非人防的地下车库并入到配套房屋成本进行计算。根据财会2013 17号文件规定，第三十四条 企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本;由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。对于类似的地下停车库国税发【2009】31号文第三十三条明确规定“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。所以按正常建安成本发生的30%计算税法不认可。非人防成本土增税清辽宁地区不让扣，是正确的。

  第六条 计算增值额的扣除项目：

  （一）取得土地使用权所支付的金额；

  （二）开发土地的成本、费用；

  （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

  （四）与转让房地产有关的税金；

  （五）财政部规定的其他扣除项目。

  二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 

  第二条规定,条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。……

  第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

  三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，……（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
  
  

  四、根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第四条规定：

  (一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。……

  （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

  1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

  3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。……

  五、根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳……土地增值税……等相关税收。

  六、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告 2011年第10号）第三条规定，关于车库、地下室归属问题  房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

  因此，根据上述文件规定:

  1.产权发生转移的，按规定征收土地增值税，房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目，相应的成本和费用按照可按上述规定扣除。

  2.如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。建议您参考上述规定，具体事宜您可联系主管税务机关确认。

  感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

  答复机构：河南省税务局

  答复时间：2021-03-24

  （二）税务总局陕西省税务局

  问：针对转让无产权车位永久使用权的土地增值税清算问题：

  1. 转让无产权车位永久使用权，是否纳入土地增值税清算范围？如果纳入土地增值税清算范围，是按照转让收入计入销售收入，相应成本允许扣除处理吗？

  2. 如果纳入清算范围，无产权的车位是否分摊土地成本？相关的法律依据是什么？辛苦，感谢。

  陕西省12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：  

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”

  第三条规定：“条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。”

  第四条规定：“条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

  条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。”

  第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），四、土地增值税的扣除项目：(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

  1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

  3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

  因此，将不能办理产权登记的车位在建成后作为附属设施有偿转让的，应计算收入并在扣除成本和费用后缴纳土地增值税。

  感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此有疑问，请联系12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

  答复机构：税务总局陕西省税务局

  答复时间：2020-06-18

  （三）税务总局内蒙古自治区税务局

  问：呼和浩特地下无产权车位（人防）转让永久使用权是否缴纳房产税？是否缴纳土地增值税，成本是否可在土地增值税种扣除。
  呼和浩特地下无产权车位（非人防）转让永久使用权是否缴纳房产税？是否缴纳土地增值税，成本是否可在土地增值税种扣除。您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条和第二条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。二、自用的地下建筑，按以下方式计税：1．工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)×1.2％。2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。根据《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》 （内地税字〔2014〕159号）第三条规定，对房地产开发企业建造的可售地下车库(位)，已取得房产证和土地使用证的，按照非住宅类型房地产清算。对房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库(位)，建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的(以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据)，其成本、费用可以扣除。对房地产开发企业转让不可售地下车库(位)的，不征收土地增值税，同时相应的成本费用也不予扣除。

  更多追问追答
  • 2021-08-25 17:16:15
    辽宁地区无产权非人防地下车库，土增税清算时，不计收入，成本不让扣。扣除比例按非人防建筑面积占总建面比例扣出除土地以外的开发成本。对吗？若对，开发企业可以对非人防部分单独核算，建安成本，土增税清算时，就单扣单独核算的建安成本。其它不扣可以吗？
  • 2021-08-26 10:23:34

    内蒙古税局是这样规定的（内地税字2014年159号）第三条规定，对房地产开发企业建造的可售地下车库位，已经取得房产证和土地使用证的，按照非住宅类型房地产清算。对房地产开发企业利用地下建筑和按照政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车位，建成后产权归全体业主的或者无偿移交给政府的，其成本费用可以扣除。   对房地产开发企业转让不可售地下车位的，不征收增值税，同时相应的成本费用也不可以扣除。陕西省规定不能办理产权登记的车位在建成后作为附属设施有偿转让的，应计算收入并在扣除成本个费用后缴纳土地增值税。各省规定各不相同没有对错之分。所以开发企业可以对非人防部分单独核算，单扣单独核算的成本。