【一周答疑】房产税的税务处理，8问8答！,铂略财务培训

问题 1

我公司（B）租赁A公司的办公楼，现在应为经营问题，将租赁A公司的办公楼转租给C，我想问一下我公司（B）收取C公司的租赁费后，是否需要交纳房产税和土地税？如需交纳，税率是多少？另外收取C公司的租赁费后，房屋的产权为A公司所有。交纳的的增税税税率是多少了？

铂略答

房产税：根据《房产税暂行条例》条文及房产税征收的原理，从法理上来看转租人不应缴纳房产税。房产税由产权所有人A公司缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人（C公司）缴纳。

根据《房产税暂行条例》第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)”。

土地使用税：按规定，土地使用税应当由土地实际使用人缴纳。具体地讲：如果属于应税土地使用税的单位和个人出租土地的，那么应当由出租人缴纳土地使用税，如果是免税单位出租土地的，那么应当由承租人缴纳土地使用税。根据我国《城镇土地使用税暂行条例》，只有城镇的土地需要征收税费，因此，土地使用税通常都指城镇土地使用税。城镇土地使用税，以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。具体单位税额各地差异较大，请咨询您所在地地方税务局。在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的。由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

但是需要注意一种特殊情况，即《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)规定：在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的。由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

增值税：您公司（B）如将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；如将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

根据《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函》和(税总纳便函[2016]71号)规定：关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

问题 2

停产企业可以申请免交城镇土地使用税和房产税吗？

铂略答

根据《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告》（国家税务总局公告2014年第1号）：决定把城镇土地使用税困难减免税审批权限下放至县以上地方税务机关。规定各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务机关（以下简称省地方税务机关）要根据纳税困难类型、减免税金额大小及本地区管理实际，按照减负提效、放管结合的原则，合理确定省、市、县地方税务机关的审批权限，做到审批严格规范、纳税人办理方便。《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条：除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

比如《山东省地方税务局关于明确城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告》（山东省地方税务局公告2018年第6号）以及《山东省地方税务局关于明确房产税困难减免税有关事项的公告》（山东省地方税务局公告2018年第7号）针对土地使用税、房产税困难减免规定了有关事项：全面停产、停业（依法被责令停产、停业的除外）连续超过六个月，土地、房产闲置不用，且缴纳城镇土地使用税、房产税确有困难的，可申请困难减免。纳税人需要提供减免税申请报告及《纳税人减免税申请核准表》、证明纳税人纳税困难的相关资料、全面连续停产或者停业导致土地或者房产闲置不用超过六个月的相关证明资料等（纳税人对报送资料的真实性和合法性承担责任）。城镇土地使用税、房产税困难减免税由县税务机关负责核准。

当地优惠政策，也建议您直接与主管税务机关沟通一下。

问题 3

我是一家百货商场，经常要对商场进行装修改造，比如墙面的粉刷、地面地的铺设、局改动装修，有时该装修改造的费用比较高，该装修改造的费用是否要并入房产原值，缴纳房产税吗？

铂略答

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条关于房产原值如何确定的问题的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

该款的实质含义为：房屋原价必须按照国家有关会计制度规定进行核算，只有未按国家会计制度规定核算并记载的，税务机关应予以调整或重新评估，因此纳税人应结合会计制度对房屋装修资本化或费用化的规定进行处理。

问题 4

如果我公司将办公室一部份租出去，这部份是否需要交纳房产税？

铂略答

是的，需要从租计征房产税，但不用重复从价计征。

《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

比如说：2019年某公司房产原值1000万元（假设扣除率30%）。将其一半出租，收到租金300万元。则其2019年度应纳房产税：

1000×50%×（1-30%）×1.2%+300×12%=40.2万元

问题 5

粮食筒仓（钢筋混凝土那种粮食筒仓）是否属于房产，是否需要缴纳房产税？

铂略答

根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）一、关于“房产”的解释：

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

如果上述“粮食筒仓”符合“有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）”特点，应当作为房产，缴纳房产税；如果不符合上述特征，则不属于应税房产。

问题 6

不在市、县、镇、工矿区的偏远山区企业是否征收房产税？

铂略答

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。若不在上述范围，确实不征收房产税。但是，下面这段内容或许更加需要引起注意：

一、有的“城市”规划范围乃是市区及郊区的整个行政区域。（注：城市确实不包括农村，但却将整个市区、郊区规划为“城市”，相当于此“城市”本来没有农村。）

二、县城、建制镇确实也不包括农村，但有的规划县城、建制镇驻地为整个区域，相当于县城、建制镇位于整个行政区，而没有了农村。

以上两段或许目前不好理解，但其实城镇化就是如此。

三、工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。工矿区是需要纳税的。这个可能在农村，也可能在上述城市（市区和郊区）、县城（县人民政府所在的城镇）、建制镇（镇人民政府所在地）之外。

四、上述城市、县城、建制镇、工矿区的具体范围，通常由各级政府依照授权划定。

问题 7

我是收一年租金分摊到月进行缴纳，房产税是次月缴纳，那么我是不是少交1个月的房产税呢？

铂略答

税一般都是次月缴纳上月的，所以房产税还是应该按租期缴纳一年，若您未如期缴纳，可能有滞纳金。

问题 8

企业自有房产往外租赁，交税是按本年度开具发票来交吗？可以按照本年度签订合同来交吗？

铂略答

各税种纳税义务发生时间不完全相同。

一、增值税方面，应以实际收款、发票开具、合同约定、租赁期间孰先原则，确认纳税义务发生时间。

根据“财税〔2016〕36号”文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

二、附加税费随同增值税一同发生纳税义务。

三、印花税于合同签订时发生纳税义务。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条：应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。

四、房产税按年计算、分期缴纳（多半按季），具体期间可咨询一下主管税务机关。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条：房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

五、土地使用税纳税期间与房产税通常一致。

六、企业所得税应当分期确认收入。

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）一、关于租金收入确认问题：……如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

七、账务处理也是基于权责发生制原则，同企业所得税一样。

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